國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在今年的《政府工作報(bào)告》中提出了諸多新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”已經(jīng)由理念共識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾袆?dòng)方案。在新常態(tài)的大環(huán)境下，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)面臨的是更大的挑戰(zhàn)，還是更好的機(jī)遇？博勢(shì)智庫(kù)常務(wù)副秘書長(zhǎng)張娜邀請(qǐng)到了著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)數(shù)字中國(guó)研究院副院長(zhǎng)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)系主任曹和平教授就經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行了獨(dú)家解讀。

 

 

曹和平

 

      1、 您如何看待同處于下行周期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)與房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)之間的關(guān)系？

 

      曹教授：經(jīng)濟(jì)新常態(tài)包含短期涵義和長(zhǎng)期涵義兩種。

 

      在短期，從經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的指標(biāo)上來(lái)看，主要是指當(dāng)GDP增速?gòu)?.5%-11.5%的超高速增長(zhǎng)區(qū)間向6%-8.5%的中高速增長(zhǎng)區(qū)間過(guò)渡時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)下行，短期內(nèi)整體的國(guó)民經(jīng)濟(jì)板塊將隨之下降，其中，以往增速最快的經(jīng)濟(jì)部門的下降幅度普遍比其他經(jīng)濟(jì)部門大。例如近年來(lái)增速最快的房地產(chǎn)行業(yè)，如果國(guó)民經(jīng)濟(jì)平均下降三個(gè)百分點(diǎn)的話，房地產(chǎn)業(yè)就可能會(huì)下降六個(gè)百分點(diǎn)。其次，因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)從70年代到90年代間，對(duì)居民一直是處于“欠賬”狀態(tài)，直到90年代初期才開始逐步走向市場(chǎng)化，到了2000年后出現(xiàn)井噴式發(fā)展，每年40%、50%，甚至70%的增長(zhǎng)率，這可以看作是前三十年的欠賬造成的還賬式超高速增長(zhǎng)，而這會(huì)導(dǎo)致兩類問(wèn)題的出現(xiàn)：一類是通過(guò)制度或收入傳承解決了住房剛需的“啃老族”；另一類則是剛?cè)肼毜哪贻p人或城市里的弱勢(shì)群體，因?yàn)闊o(wú)法負(fù)擔(dān)日益增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)而引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題。因此，新常態(tài)在短期內(nèi)對(duì)住宅建設(shè)速度的傷害需要整個(gè)板塊中住宅、建筑和基礎(chǔ)建設(shè)板塊下調(diào)緩沖，相關(guān)的企業(yè)也將受到負(fù)面影響，連帶整個(gè)社會(huì)受到損害，最終導(dǎo)致GDP增長(zhǎng)的整體下行。

 

      從長(zhǎng)期來(lái)看，如果新常態(tài)在調(diào)整期內(nèi)完成，我國(guó)將從出口導(dǎo)向的投資拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)向需求導(dǎo)向的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，潮涌式的投資和排浪式的消費(fèi)和增長(zhǎng)模式被排除后，人們的收入增幅與工業(yè)產(chǎn)值增加的比例就會(huì)提高，即當(dāng)處于較高收入階段時(shí)，人們每增加一份收入，其用于耐用消費(fèi)品（主要是住房與汽車）的支出比例高于日常消費(fèi)品。換句話說(shuō)，從長(zhǎng)期來(lái)看經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，其結(jié)構(gòu)變遷實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)撛诘睦眯盘?hào)。如果經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型穩(wěn)定，陣痛期短，對(duì)于房地產(chǎn)的中長(zhǎng)期增長(zhǎng)我個(gè)人認(rèn)為仍然會(huì)有7-20年的成長(zhǎng)期，并且隨著居民收入水平與生活品味的提高，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)將向更加精細(xì)化品質(zhì)化的方向發(fā)展。

 

      綜上來(lái)看，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)新常態(tài)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的好處要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它的陣痛期的“痛苦”，即從中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)制造業(yè)板塊帶來(lái)的紅利將會(huì)有不可想象的大推動(dòng)。

 

      2、在您最新發(fā)表的《綠色金融的兩級(jí)市場(chǎng)和三重含義》一文中，您重新定義了綠色金融，在您看來(lái)，中國(guó)應(yīng)如何發(fā)展綠色金融？房地產(chǎn)企業(yè)在其中又會(huì)有哪些商機(jī)？

 

      曹教授：過(guò)去我們強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與消費(fèi)、收入公平分配相平衡，卻忽視了環(huán)境問(wèn)題。綠色金融就是要服務(wù)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與環(huán)境承載能力的最優(yōu)平衡，而這一實(shí)現(xiàn)過(guò)程應(yīng)該是國(guó)民宏觀經(jīng)濟(jì)管理的重要板塊和重要事業(yè)。基于該種思想與視野，中國(guó)在綠色金融的發(fā)展上應(yīng)注意以下三點(diǎn)：首先，綠色金融與生產(chǎn)性投融資的管理，例如開發(fā)后的環(huán)境復(fù)原、江河湖泊的治理等，這些投融資應(yīng)該具有結(jié)合與環(huán)境良性互動(dòng)的一整套設(shè)計(jì)流程、方案和操作。其次，綠色金融對(duì)消費(fèi)領(lǐng)域的投入。因?yàn)榫G色金融是和消費(fèi)者的環(huán)境保護(hù)行為綁定在一起的，綠色金融對(duì)消費(fèi)領(lǐng)域的投入，就需要包括制度設(shè)立、立法過(guò)程、行為規(guī)范、以及可交易的排污許可權(quán)證、第三方平臺(tái)建設(shè)等一系列配套。最后，綠色金融需要尋找具有前沿性、創(chuàng)新性的節(jié)能環(huán)保技術(shù)和新的能源來(lái)源，要有新興的需要我們探索的能源消費(fèi)模式。

 

      隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能減排將會(huì)越來(lái)越引起重視：一是能源使用工具和通道的節(jié)能減排；二是材料類的節(jié)能減排；三是主體建筑功能的節(jié)能減排。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在與綠色金融相結(jié)合的空間上還有很大的發(fā)展?jié)摿?。我相信隨著環(huán)保理念和行動(dòng)的不斷深入，建筑業(yè)會(huì)在未來(lái)7-15年內(nèi)發(fā)生了不起的變化。

 

      3、您如何看待現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)私募基金市場(chǎng)的發(fā)展？未來(lái)房地產(chǎn)私募基金會(huì)有哪些發(fā)展趨勢(shì)？

 

      曹教授：私募股權(quán)基金，從工作流程上來(lái)看是一個(gè)“募投管退（即募集，投資，管理和退出）”的框架循環(huán)。從市場(chǎng)角度來(lái)看，指的是非銀行系類金融產(chǎn)品。由于和貨幣市場(chǎng)的連接程度相比，它比銀行要弱，但與實(shí)體（房地產(chǎn)商的的建筑工程期限）相比，它又相對(duì)比較近，因此天然成了房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目和銀行間貨幣市場(chǎng)的一個(gè)市場(chǎng)中介。

 

      私募股權(quán)基金本身就屬于房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，但它并不是去搶某種流程環(huán)節(jié)的，現(xiàn)實(shí)中以做基金為名要挾開發(fā)商提供最好的樓盤，最佳的地腳，最高的擔(dān)保，最大的投資回報(bào)率的行為實(shí)質(zhì)是高利貸行為。其實(shí)，私募股權(quán)基金也需要做市場(chǎng)。而導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)有私募股權(quán)基金不規(guī)范的一個(gè)重要原因就是高校金融學(xué)教師在私募股權(quán)基金的教學(xué)上只是傳授了流程，卻從來(lái)沒有教思想和市場(chǎng)。而私募股權(quán)基金如果不和中國(guó)本土型、草根型經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資源以及一二級(jí)市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)結(jié)合起來(lái)的話，它就會(huì)重蹈2012年所有的投資銀行退出中國(guó)的覆轍。

 

      從目前來(lái)看，中國(guó)的私募股權(quán)基金亟需創(chuàng)新性和系統(tǒng)性思維進(jìn)行脫胎換骨，個(gè)人預(yù)計(jì)7-12年房地產(chǎn)的投融資會(huì)實(shí)現(xiàn)一個(gè)理性化，而在政策層面，因?yàn)闇笮砸蛩氐拇嬖?，具化的時(shí)間則可能更晚，甚至需要翻一倍的時(shí)間。

 

      4、您認(rèn)為北京非首都功能疏解的難點(diǎn)在哪？京津冀一體化要多少長(zhǎng)時(shí)間才能完成？京津冀一體化是否會(huì)影響北京的房?jī)r(jià)？

 

      曹教授：北京非首都功能疏解的難點(diǎn)有三個(gè)，第一個(gè)難點(diǎn)是既得利益者不情愿。由于北京城市的社保，醫(yī)保以及職業(yè)生涯發(fā)展、社會(huì)聲譽(yù)的利益獲得等要比其他地區(qū)大得多，北京居民，不管是老北京人，還是新居民，作為一個(gè)居民整體，他們都是是北京首都功能的既得利益者，所以這部分人群（大概1200多萬(wàn)人）不情愿；第二個(gè)難點(diǎn)就是缺乏頂層設(shè)計(jì)思想。目前我們還沒有確切分清什么是首都功能和非首都功能。個(gè)人認(rèn)為可以借鑒華盛頓等典型地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，將核心功能的部門放在集聚的地方，技術(shù)性的管理部門外移到其他地方。北京可以保留四大塊，一是使館區(qū)，二是核心內(nèi)閣區(qū)，三是文化區(qū)，四是居民區(qū)。我曾在今年2月份的《環(huán)球時(shí)報(bào)》上發(fā)文建議國(guó)家外匯管理中心遷址北京以外的城市，例如溫州就是不錯(cuò)的選擇。第三個(gè)難點(diǎn)就是中國(guó)的宏觀管理機(jī)制還不清晰，所以進(jìn)行精準(zhǔn)剝離和重組的流程和操作都比較難，僅僅用大部制改革和機(jī)構(gòu)改革的同步施行恐怕還不行。因此，我建議，在首都功能的梳理上，超大城市群、核心城市主體的經(jīng)濟(jì)功能和政府部門的絕對(duì)技術(shù)部門都可以外遷。例如云計(jì)算的數(shù)據(jù)庫(kù)中心就可以外遷到包頭、齊齊哈爾等三四線城市，從而充分發(fā)揮其輻射作用。

 

      由于我國(guó)的城市競(jìng)爭(zhēng)是政治授權(quán)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)，而非產(chǎn)業(yè)體系和消費(fèi)系統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)，因此，就京津冀一體化而言，我個(gè)人認(rèn)為，如果共識(shí)比較高的話，7-10年可以實(shí)現(xiàn)，如果共識(shí)度比較低的話，30年可能完成。

 

      我國(guó)的房?jī)r(jià)要在現(xiàn)在的格局上有大變化的話，除非有一個(gè)條件，就是允許農(nóng)村土地和小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)才可能有下降的趨勢(shì)?，F(xiàn)在我們是把農(nóng)村的六億人趕到城里來(lái)買房，試問(wèn)房?jī)r(jià)怎么能掉下來(lái)？現(xiàn)在的情況是，以北京為首的一線城市的房?jī)r(jià)幾乎不可能下降，二線城市中除了個(gè)別城市因?yàn)楹商m病房?jī)r(jià)下降，其他的明星城市和長(zhǎng)效發(fā)展城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)。而在2200個(gè)縣城中大概只會(huì)有200個(gè)房?jī)r(jià)會(huì)下降。所以我個(gè)人認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)有調(diào)整，但是房地產(chǎn)崩盤在中國(guó)完全不可能發(fā)生。