2018 年以來(lái)，外資兇猛，中國(guó)房地產(chǎn)大宗交易完成 1977 億元，外資達(dá)到 780 億元。2019 年一季度，外資投資超過(guò) 300 億元。

通過(guò)復(fù)盤這些收購(gòu)背后的交易，會(huì)發(fā)現(xiàn)這些大宗交易大多以甲級(jí)寫字樓、購(gòu)物中心為主。通常擁有多個(gè)綠色建筑認(rèn)證的商業(yè)單位，因具備強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，交易背后的賣家競(jìng)爭(zhēng)則更為激烈。

從過(guò)去買地段，到現(xiàn)在買核心物業(yè)，從關(guān)心地理位置到關(guān)心資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量、環(huán)保質(zhì)量、資產(chǎn)管理水平，中國(guó)的大宗交易市場(chǎng)迎來(lái)綠色建筑投資時(shí)代。

近日，仲量聯(lián)行高級(jí)董事甘啟善接受了《中國(guó)房地產(chǎn)金融》專訪，透視中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理背后的綠色金融，以及剖析綠色建筑時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。頂級(jí)寫字樓與綠色金融有何種關(guān)聯(lián)，綠色金融又能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及投融資機(jī)構(gòu)帶來(lái)什么影響？

綠色金融與綠色建筑

說(shuō)起綠色金融，不能不提《巴黎協(xié)定》。2016年中國(guó)加入《巴黎協(xié)定》，同年該協(xié)定開始生效，這是一份近 200 個(gè)締約國(guó)一致同意，應(yīng)對(duì)氣候變化的重要約束性協(xié)議。明確了2020-2030 年全球氣候治理機(jī)制和行動(dòng)安排。協(xié)議各方加強(qiáng)對(duì)氣候的管理，把全球平均氣溫較工業(yè)化前水平升高控制在2 攝氏度以內(nèi)，并把升溫控制在 1.5 攝氏度之內(nèi)，實(shí)現(xiàn)本世紀(jì)下半葉溫室氣體凈零排放。

中國(guó)在《巴黎協(xié)定》中提出了自己的承諾，二氧化碳排放 2030 年達(dá)到峰值并爭(zhēng)取達(dá)到峰值，單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值二氧化碳排放比 2005 年下降60%-65%，提出這一承諾的另一側(cè)面，中國(guó)溫室氣體排放 2005 年已經(jīng)占到全球排放總量的 30% 左右。

節(jié)能減排因此成為人們生活中避不開的一個(gè)詞匯。對(duì)于能耗排放而言，三大“能耗大戶（工業(yè)能耗、交通能耗能耗、建筑能耗）”中，建筑能耗占社會(huì)總能耗三分之一。中國(guó)建筑節(jié)能協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)建筑能耗研究報(bào)告（2017 年）》顯示，2015 年中國(guó)建筑能源消費(fèi)總量為 8.57 億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，占全國(guó)能源消費(fèi)總量的 20%。

世界銀行曾經(jīng)預(yù)測(cè)，到 2030 年前全球要實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排的目標(biāo)，70%的減排潛力在建筑節(jié)能方面。因此，推行建筑節(jié)能，大力發(fā)展綠色建筑成為中國(guó)綠色生態(tài)治理重要的一環(huán)。

從另一個(gè)側(cè)面可以看出，生態(tài)治理、綠色環(huán)境對(duì)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性。從十八大明確生態(tài)文明建設(shè)戰(zhàn)略決策，到成為“十三五”規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，生態(tài)文明建設(shè)成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)。

《建筑業(yè)“十三五”規(guī)劃》要求，到 2020 年，中國(guó)城鎮(zhèn)新建民用建筑全部達(dá)到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達(dá)到 50%，新開工全裝修成品住宅面積達(dá)到 30%，綠色建材應(yīng)用比例達(dá)到 40%，裝配式建筑面積占新建建筑面積比例達(dá)到 15%。

在“十三五”規(guī)劃中，也明確提出了“構(gòu)建綠色金融體系”的宏偉目標(biāo)。中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陳雨露指出，發(fā)展綠色金融是實(shí)現(xiàn)綠色發(fā)展的重要推動(dòng)力量。2016 年 8 月，中國(guó)人民銀行等七部委發(fā)布《關(guān)于構(gòu)建綠色金融體系的指導(dǎo)意見(jiàn)》，中國(guó)成為全球首個(gè)由政府推動(dòng)并發(fā)布政策明確支持“綠色金融體系”建設(shè)的國(guó)家。

在上述意見(jiàn)中，綠色金融是指，為支持環(huán)境改善、應(yīng)對(duì)氣候變化和資源節(jié)約高效利用的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即對(duì)環(huán)保、節(jié)能、清潔能源、綠色交通、綠色建筑等領(lǐng)域的項(xiàng)目投融資、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)管理等所提供的金融服務(wù)。金融工具涵蓋了綠色信貸、綠色債券、綠色股票指數(shù)和相關(guān)產(chǎn)品、綠色發(fā)展基金、綠色保險(xiǎn)、碳金融等。

“單從2018年全球綠色債券市場(chǎng)發(fā)行來(lái)看，中國(guó)位居第二，僅次于美國(guó)，是全球綠色債券發(fā)行最大的國(guó)家之一。”甘啟善說(shuō)，這一數(shù)字在2018 年是 428 億美元水平，同比增長(zhǎng)12%，當(dāng)年的全球市場(chǎng)規(guī)模是 1700 億美元左右，未來(lái)還會(huì)持續(xù)遞增。

綠色房地產(chǎn)金融

通常意義上的綠色建筑，是指在建筑材料、施工工藝、運(yùn)營(yíng)管理、水以及室內(nèi)環(huán)境治理層面，采用節(jié)能、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保和資源高效利用的方式，讓建筑在全壽命周期里降低建筑對(duì)環(huán)境的影響，提高建筑的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境友好性，注重“健康”、“適用”、“高效”。

為此，多部委出臺(tái)多個(gè)法律法規(guī)，推動(dòng)和鼓勵(lì)利用綠色金融工具在綠色地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資試點(diǎn)。2015 年 12 月，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行綠色金融債的公告》和《綠色債券支持項(xiàng)目目錄（2015 年版）》，開啟綠色金融債發(fā)行序幕。

2016 年，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《綠色債券發(fā)行指引》，明確將綠色建筑發(fā)展、建筑工業(yè)化、既有建筑節(jié)能改造、海綿城市建設(shè)、智慧城市建設(shè)和低碳省市試點(diǎn)、低碳城（鎮(zhèn)）試點(diǎn)、低碳社區(qū)試點(diǎn)、低碳園區(qū)試點(diǎn)的低碳能源、低碳工業(yè)、低碳交通、低碳建筑等低碳基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及碳管理平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目列為重點(diǎn)支持項(xiàng)目。

2017 年，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于支持綠色債券發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》中表示，重點(diǎn)支持長(zhǎng)期專注于綠色產(chǎn)業(yè)的成熟企業(yè)；在綠色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有領(lǐng)先技術(shù)或獨(dú)特優(yōu)勢(shì)潛力的企業(yè)。綠色公司債券申報(bào)受理及審核實(shí)行“專人對(duì)接、專項(xiàng)審核”，適用“即報(bào)即審” 政策，并且開通 “綠色通道”制度安排，提升企業(yè)發(fā)行綠色債券的便利性。

根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)披露的數(shù)據(jù)，截至2017 年 6 月，綠色信貸已從 2013年的 5.2 萬(wàn)億上升至 8.22 億元。2018 年，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)正式發(fā)布《中國(guó)上市公司 ESG 評(píng)價(jià)體系研究報(bào)告》和《綠色投資指引( 試行 )》， ESG 指的是環(huán)境 (Environmental)、社會(huì) (Social) 和企業(yè)治理 (Governance)。ESG 投資引導(dǎo)，將推動(dòng)機(jī)構(gòu)落實(shí)綠色主題基金投資，強(qiáng)化注重投資回報(bào)，也兼顧投資的社會(huì)影響與環(huán)境保護(hù)。

除了綠色債券、綠色信貸、綠色基金外，還有如綠色保險(xiǎn)等金融工具。“從全市場(chǎng)來(lái)看，美國(guó)、歐洲國(guó)家對(duì)綠色投資需求非常大。”甘啟善表示，在亞洲市場(chǎng)，新加坡金管局2017 年推出綠色債券津貼計(jì)劃，而香港聯(lián)交所也在 2018 年初推出綠色債券津貼計(jì)劃，以此推動(dòng)當(dāng)?shù)鼐G色債券市場(chǎng)發(fā)展。

兩地綠色債券津貼計(jì)劃同樣要求發(fā)行人需要將發(fā)債資金用于推動(dòng)綠色環(huán)境效益或氣候變化效益的項(xiàng)目。在該津貼計(jì)劃下，綠色債券發(fā)行人為債券進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估時(shí)，涉及的評(píng)估成本可獲得高達(dá) 100％津貼。新加坡計(jì)劃的津貼金額最高可得新幣 10 萬(wàn)元，香港計(jì)劃方面的津貼金額最高可得港幣 80 萬(wàn)元。“這一計(jì)劃能有效促使發(fā)行人將資金用于節(jié)能減排相關(guān)的項(xiàng)目，并促使獨(dú)立評(píng)估方后續(xù)可以跟蹤、審查和認(rèn)證。”甘啟善說(shuō)，這一優(yōu)惠幫助發(fā)行人省去了項(xiàng)目評(píng)估成本，也幫助監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)督綠色債券的使用用途。

在境內(nèi)融資偏緊的背景下，綠色債券受到越來(lái)越多的上市公司偏好，

房企從鮮有嘗試到發(fā)行踴躍，綠色債券成為低成本融資的一條重要渠道。龍湖集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)、中國(guó)金茂、朗詩(shī)綠色集團(tuán)和華發(fā)股份均已成功發(fā)行綠色債券。

“對(duì)于大部分融資主體來(lái)講，發(fā)行綠色債券要比發(fā)行普通債券利率要低，這對(duì)發(fā)行人而言非常具有吸引力。”甘啟善說(shuō)，3A 級(jí)資質(zhì)的房企，發(fā)行綠色債券利率要比普通債券低10-20 個(gè) BP（債券利率度量單位，1 個(gè) BP 是 0.01%）。通常情況會(huì)促使房企更加注重綠色地產(chǎn)的發(fā)展，反過(guò)來(lái)更容易獲得低成本融資。

綠色金融提升房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

“在房地產(chǎn)領(lǐng)域，綠色金融會(huì)加速綠色建筑的發(fā)展，反過(guò)來(lái)提升建筑在商業(yè)層面的收益，包括租金提升、資產(chǎn)的保值升值。”甘啟善說(shuō)。

越來(lái)越多的房企在新建寫字樓、商業(yè)綜合體中注重項(xiàng)目本身的綠色建筑質(zhì)量。而綠色建筑本身的評(píng)定和評(píng)級(jí)成為識(shí)別資產(chǎn)的直接標(biāo)簽。目前在中國(guó)較為廣泛的有“三星級(jí)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)”，對(duì)場(chǎng)地、材料、能源、水資源、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、創(chuàng)新與性能改進(jìn)六個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)，是中國(guó)綠色建筑評(píng)價(jià)體系中最高級(jí)別的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，分為一星、二星、三星，其中三星是最高級(jí)別。適用于評(píng)價(jià)住宅、辦公、商場(chǎng)、賓館等多種類型的建筑。

國(guó)際上主流的綠色建筑認(rèn)證體系有：LEED™( 美國(guó) )、BOMA( 美國(guó) )、BlueAngel( 德國(guó)、北歐) 等。其中 LEED 認(rèn)證是世界范圍內(nèi)被廣泛采用的標(biāo)準(zhǔn)，在中國(guó)市場(chǎng)認(rèn)證項(xiàng)目數(shù)量逐年攀升，其中以辦公樓占比最高，城市分布以上海、北京、香港最多。從商業(yè)地產(chǎn)投資角度來(lái)看，這三個(gè)城市真是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易的主力城市。

“綠色認(rèn)證對(duì)于資產(chǎn)管理而言，具有標(biāo)簽效應(yīng)，提示這個(gè)物業(yè)是一個(gè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，也證明資產(chǎn)發(fā)行人注重對(duì)資產(chǎn)的維護(hù)。”甘啟善說(shuō)，業(yè)主希望資產(chǎn)未來(lái)以更好的狀態(tài)經(jīng)營(yíng)下去，從而讓綠色投資更有前景可期。

世界綠色建筑委員會(huì)發(fā)布的報(bào)告顯示，綠色建筑的一個(gè)關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)是降低運(yùn)營(yíng)成本，特別是在能源成本和總生命周期成本方面，一年內(nèi)降低運(yùn)營(yíng)成本8%-9%，五年內(nèi)降低運(yùn)營(yíng)成本 13%-15%。綠色改造項(xiàng)目可以節(jié)約13% 的運(yùn)營(yíng)成本，而新建綠色建筑可以節(jié)約 15％的運(yùn)營(yíng)成本。

甘啟善說(shuō)，具備綠色認(rèn)證的資產(chǎn)，在租金回報(bào)上具有一定溢價(jià)，通常在10%-15%；而在出租率上，具有認(rèn)證的資產(chǎn)要比沒(méi)有認(rèn)證的要高6%-8%。

為什么會(huì)有這樣大的差異？甘啟善解釋，綠色建筑認(rèn)證過(guò)的寫字樓，一方面，面向租戶時(shí)，更加考慮租戶的使用體驗(yàn)，會(huì)讓租戶滿意度提升，保障出租率；另一方面，從投資角度來(lái)講，往往重視用怎樣的工具來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值，綠色認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)恰好吻合金融化的要求，進(jìn)而通過(guò)金融工具發(fā)行債券或者出售，能夠改變資產(chǎn)持有人的收入結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)，讓資產(chǎn)估值得到提升。

“從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，開發(fā)商、業(yè)主開始慢慢改變觀念，懂得如何持有資產(chǎn)和維護(hù)資產(chǎn)，以及利用綠色金融工具來(lái)優(yōu)化提升資產(chǎn)的估值。”甘啟善認(rèn)為，對(duì)于持有人而言，綠色金融有兩重概念，第一重是利用綠色金融的融資，進(jìn)一步提升資產(chǎn)的能耗效率和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，讓資產(chǎn)能夠符合環(huán)保和節(jié)能減排要求；第二重是通過(guò)提升資產(chǎn)的綠色星級(jí)，讓運(yùn)營(yíng)成本降低、租金提高，從而改善資產(chǎn)的現(xiàn)金流，更為資產(chǎn)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

從全球市場(chǎng)來(lái)看，新加坡和中國(guó)香港注重在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展綠色金融——不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）, 強(qiáng)調(diào)發(fā)行資產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展、健康、環(huán)保、低碳，為資產(chǎn)創(chuàng)造價(jià)值。

領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（0823.HK) 2016年發(fā)行5億美元綠色債券，票面利率2.87%，是亞洲第一家發(fā)行綠色債券的房地產(chǎn)企業(yè)。2019年3月，成功發(fā)行香港首只綠色可轉(zhuǎn)換債券，募資40億元，年息率1.6%，為五年來(lái)亞洲房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券中最低。

領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司行政總裁王國(guó)龍表示：“可持續(xù)發(fā)展是領(lǐng)展業(yè)務(wù)模式重要一環(huán)。我們致力透過(guò)綠色措施提升旗下物業(yè)組合的長(zhǎng)期價(jià)值。作為負(fù)責(zé)任投資原則簽署機(jī)構(gòu)和聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署成員，我們很高興與理念相同的投資者合作，促進(jìn)和提升企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的表現(xiàn)，并建立蓬勃發(fā)展的低碳小區(qū)。”

甘啟善評(píng)價(jià)，領(lǐng)展發(fā)行綠色債券，可以看到發(fā)行人對(duì)資產(chǎn)管理非常有信心，使用更為低成本的資金，來(lái)發(fā)展綠色地產(chǎn)，能更好地發(fā)揮企業(yè)資產(chǎn)管理能力，也能更直接地幫助企業(yè)投資更多的綠色資產(chǎn)，形成最佳的投資閉環(huán)。

“我們預(yù)期房企以及資產(chǎn)持有人，未來(lái)將會(huì)改變粗放式的發(fā)展模式，引入資產(chǎn)管理、綠色金融手段，推動(dòng)房企向綠色地產(chǎn)、可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)邁進(jìn)。”甘啟善說(shuō)。

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