園區(qū)為了更好的發(fā)展，都在探索“輕重并舉”，那么，重資產(chǎn)退出后的地皮、廠房如何處理?又如何變廢為寶?由此說，上述所提到的“轉(zhuǎn)化”便顯得更加重要。
據(jù)悉，2015年1—8月，中關村的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)總收入是1.5億元，占中關村示范區(qū)總收入的74.5%，也就是說，中關村總收入里面的將近75%都是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)帶來的。
“一帶一路”無疑是2015年的熱詞之一。
在海外，互聯(lián)互通、高速公路、鐵路、港口等幾個項目備受矚目，部分央企在水電、太陽能、風能等方面表現(xiàn)亮眼。在國內(nèi)，“一帶一路”也和“十三五”規(guī)劃、長江經(jīng)濟帶、京津冀一體化等多股力量匯聚在一起，推動著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。可以說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展路徑愈加清晰，但是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)本身存在的過剩、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、資源分化等問題依然存在著。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“大器晚成”似乎并不那么容易。
“十三五”的轉(zhuǎn)化
在充斥著挑戰(zhàn)和機遇的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境下，巨大的政策紅利無疑是園區(qū)發(fā)展的風向標。
“在‘十二五’結(jié)束，‘十三五’開始的時候，我們國家的產(chǎn)業(yè)政策在實現(xiàn)一個很大的轉(zhuǎn)移，由重化工產(chǎn)業(yè)向信息服務業(yè)來轉(zhuǎn)化。”中關村軟件園國際顧問陳舉認為，在當前形勢下，各級政府的招商觀念，園區(qū)建設和規(guī)劃的觀念，要跟著形勢轉(zhuǎn)變。
陳舉所提到的“轉(zhuǎn)化”其實并不容易。
在此前數(shù)十年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，工業(yè)化的園區(qū)占據(jù)半壁江山，而現(xiàn)如今，“輕重資產(chǎn)并舉”的路線被越來越多的園區(qū)提出并嘗試，以聯(lián)東U谷為例，在成立初期，該公司以先進制造業(yè)為核心，打造集標準化廠房、定制廠房、研發(fā)中試樓宇、配套設施為一體的綜合業(yè)態(tài)。但是，現(xiàn)如今，聯(lián)東U谷的輕資產(chǎn)已占有一定比重，其所作出的改變主要是兩方面，其一金融延伸、服務延伸和模式延伸。詳細來說，金融延伸包括進行金融模式創(chuàng)新，對接產(chǎn)業(yè)金融資源，降低資金成本;服務延伸包括完善服務內(nèi)涵，提高客戶黏性;模式延伸是指從重資產(chǎn)投資開發(fā)，向輕資產(chǎn)運營、品牌聯(lián)合輸出等創(chuàng)新，打通產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上下游生態(tài)鏈。其二便是目前眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一發(fā)展路線：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)充分融合，包括研判選址、產(chǎn)品定位、招商聯(lián)動和服務方面。
尤其在2015年，聯(lián)東U谷更加注重輕資產(chǎn)化。據(jù)記者了解，聯(lián)東U谷輕資產(chǎn)的重要方向?qū)⑹瞧放戚敵觥?/p>
陳舉分析道，在“十三五”期間，重點的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展是向新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其原因之一是土地資源現(xiàn)在已經(jīng)不同往日，國家需保留一定的農(nóng)業(yè)用地，其目的是環(huán)境的治理。
但是，在革新的路上，迎接新發(fā)展的同時，新問題也在滋生。
“政府的指導思想、地產(chǎn)商的指導思想，都要有一個轉(zhuǎn)化。”陳舉表示，正是因為招商也是如此，所以，當?shù)卣绾未蛟斐銎脚_來吸引項目入駐，已經(jīng)不是“三免五減”那些老辦法就能奏效了。現(xiàn)在企業(yè)“走出去”以后，就看項目所在地有沒有市場。以此為基礎，注重服務企業(yè)的新模式，這些都是“十二五”到“十三五”的重要變化。
借力疊加機遇
典型的事例是寧波的發(fā)展——獨樹一幟，創(chuàng)造只屬于自身的發(fā)展之路。
這個起初信息化、經(jīng)濟能力、地理環(huán)境等各方面表現(xiàn)平平的城市，如今儼然已成為“智慧城市”的代表，5000萬元的大投入，也陸續(xù)獲得了回報——國際巨頭IBM便過去了。還有，“智慧醫(yī)療”目前也在不斷發(fā)展。
此前，在2015中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)國際高層峰會中，聯(lián)東U谷常務副總裁梁環(huán)宇也對“十三五”作出預判：未來的土地供應總量遞減，土地價格要漲，最值得關注的是，招商引資的優(yōu)惠“特權(quán)”或被收回。
梁環(huán)宇提到“解決的希望”。據(jù)他介紹，他們已經(jīng)有新增土地的開發(fā)，并入到存量土地的總盤子。在二次土地開發(fā)中，以北京、上海為例，由于各地基本都做出規(guī)定，要求增減掛鉤，即先要盤活一定存量土地，才能開發(fā)新的土地。按照這個思路，在一線城市和二線緊缺區(qū)位，在存量開發(fā)、工業(yè)再造、再城市化過程中，有些地方更有價值。
據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的增長幅度不斷遞減，業(yè)內(nèi)普遍提到的產(chǎn)業(yè)聚集，應該是聚集到優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)位。北京的中關村便是如此，這是一個典型的技術(shù)密集區(qū)域，在這樣的環(huán)境下，新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展得到莫大的助力。
除了新興產(chǎn)業(yè)會帶來新機遇，“一帶一路”等新戰(zhàn)略同樣是利好釋放重點。
“目前，各省都在試圖讓‘一帶一路’落地，如果把你的項目和‘一帶一路’還有‘十三五’規(guī)劃這些大戰(zhàn)略進行疊加，所謂大戰(zhàn)略，戰(zhàn)略里邊有政策，政策后邊有大項目清單，在項目框架里面就有一些金融資源和產(chǎn)業(yè)資源、政府的優(yōu)惠資源。”中國產(chǎn)業(yè)海外發(fā)展和規(guī)劃協(xié)會主任張世國就“一帶一路”等政策分析道，“一帶一路”也可以作為一些適當?shù)难由旌驼?。在他看來，這是個巨大的平臺，對民營企業(yè)而言，體量雖然不夠大，但可以借力發(fā)展，只要有大戰(zhàn)略、大平臺，就有大機會。
