南方周末生于1984，迄今三十而立。三十年，不僅是一張報(bào)紙的歷史，也是中國眾多產(chǎn)業(yè)力量誕生、崛起的歷程。它們?nèi)缃穸寂c南方周末一樣，站在三十年的門檻上。南方周末將和它們一起品味、見證歷史。

  在中國的開發(fā)區(qū)熱、新城熱席卷一個(gè)又一個(gè)城市，并催生了一個(gè)又一個(gè)鬼城、睡城之時(shí)，當(dāng)年的改革發(fā)軔之地蛇口開始了新的拷問：一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力究竟從何而來？一門心思賣房子賺錢的開發(fā)商，還能給一個(gè)城市帶來什么？他們?nèi)绾握嬲蔀榻ㄔO(shè)者，而不是掠奪者？

  5月的深圳蛇口，天空澄澈。這里曾是中國改革開放的發(fā)軔地，如今是深圳最宜居的地區(qū)之一。而作為蛇口的主要建設(shè)運(yùn)營者，招商地產(chǎn)在這個(gè)月剛剛度過自己三十周歲的生日。

  招商地產(chǎn)的前身是蛇口工業(yè)區(qū)建設(shè)指揮部房地產(chǎn)科。30年前，在蛇口幾平方公里的土地上，由政府支持的一群改革者獲得了前所未有的授權(quán)。從中國南方一個(gè)偏僻的小漁村到中國第一個(gè)對(duì)外開放的工業(yè)區(qū)，蛇口實(shí)現(xiàn)了第一次蛻變。

  1984年，蛇口工業(yè)區(qū)把房地產(chǎn)科獨(dú)立出來成立公司，這家名為招商地產(chǎn)的公司便成了中國最早的房地產(chǎn)企業(yè)之一。此后30年，招商地產(chǎn)有過曾被稱為“招保萬金”的輝煌，也有過面對(duì)城市產(chǎn)業(yè)空心化的彷徨。而這個(gè)當(dāng)年只有一千多人的小漁村，已經(jīng)發(fā)展成為85萬人口、產(chǎn)值超過600億的園區(qū)。

  在中國的開發(fā)區(qū)熱、新城熱席卷一個(gè)又一個(gè)城市，并催生了一個(gè)又一個(gè)鬼城、睡城之時(shí)，當(dāng)年的改革發(fā)軔之地蛇口開始新的拷問：一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力究竟從何而來？一門心思賣房子賺錢的開發(fā)商，還能給一個(gè)城市帶來什么？他們?nèi)绾握嬲蔀榻ㄔO(shè)者，而不是掠奪者？

  2014年5月，招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理賀建亞接受了南方周末記者專訪。賀建亞從1990年大學(xué)畢業(yè)到招商局至今已24年，其間在招商地產(chǎn)就待了14年。

  “什么叫再出發(fā)？怎么再出發(fā)？”

  南方周末：今年是招商地產(chǎn)成立三十周年，一個(gè)企業(yè)的而立之年意味著什么？

  賀建亞：三十而立，人的一生當(dāng)中到了30歲，確實(shí)是告別了過去的青澀，無論是事業(yè)也好，家庭也好，都要有所成就的時(shí)候。從我們企業(yè)角度來講，如果和招商局集團(tuán)這種百年企業(yè)相比，招商地產(chǎn)還是年輕的。在經(jīng)歷的30年里，其中有十幾年都是中國房地產(chǎn)火熱時(shí)期，能不能今后也像百年招商局基業(yè)常青，這是我們思考的。

  我們希望招商地產(chǎn)也能有百年以上的發(fā)展。在這個(gè)過程中，還希望能體現(xiàn)家國情懷。光活了百年，時(shí)間久，但貢獻(xiàn)不大，留下的足跡不清晰，也沒有多大的意義，所以現(xiàn)在想的是如何能夠讓這家公司活得更久遠(yuǎn)、更有意義。

  南方周末：跟招商局百年相比很年輕，但放在中國房地產(chǎn)的發(fā)展史上，還是比較“老”?；赝^去，招商地產(chǎn)有哪些積累，在未來又會(huì)帶來怎樣的變化？

  賀建亞：30年是一個(gè)波瀾壯闊的過程，但仍然是一種野蠻生長，是跑馬圈地式地以規(guī)模和量取勝，大家在競(jìng)技場(chǎng)上都拼命往前奔跑，拼命地把規(guī)模搞得更大，速度更快。在一段時(shí)間內(nèi)，也有一定必要性，但是過度追求它，就會(huì)違背了城市發(fā)展的基本規(guī)律。

  我們?cè)谥袊禺a(chǎn)公司里尚算歷史悠久，也有一定全國發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我覺得更需要多去思考一些未來怎么有效地轉(zhuǎn)型發(fā)展。

  我們已經(jīng)在做產(chǎn)城融合的事情，未來招商地產(chǎn)在這個(gè)方面要扮演非常重要的角色。招商地產(chǎn)誕生于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們?cè)瓉硎巧呖诠I(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)公司，是為了這個(gè)園區(qū)的配套建設(shè)而誕生。30年來，在蛇口這片土地上，圍繞著蛇口本身的城市功能轉(zhuǎn)換、人口變化、產(chǎn)業(yè)升級(jí)，不停地在做文章，這在中國沒有一個(gè)企業(yè)有過。所以這30年的積累積淀對(duì)我們意義很重大。

  這對(duì)中國其他城市同樣意義很重大。就像當(dāng)年蛇口模式是改革開放的一片試驗(yàn)田，它引發(fā)了中國各地改革開放的一系列行動(dòng)一樣，現(xiàn)在三十年后的蛇口遇到的問題，很多其他城市一樣也會(huì)遇到。

  我們已經(jīng)做了七八個(gè)大大小小的綜合園區(qū)，有的做完了，有的在進(jìn)行中，我們會(huì)把一些實(shí)踐進(jìn)行有效歸納和提煉，希望能夠創(chuàng)造中國有效城鎮(zhèn)化的模板。

  蛇口也是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的縮影。一個(gè)30年前的對(duì)外出口加工區(qū)，曾經(jīng)有過很多當(dāng)年中國的第一，30年后蛇口提再出發(fā)，什么叫再出發(fā)？怎么再出發(fā)？一般的房地產(chǎn)開發(fā)，這早已沒有什么再出發(fā)的東西了，但現(xiàn)在蛇口依然充滿了活力，不斷產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以及出現(xiàn)社會(huì)管理的新東西，我覺得這也是中國社會(huì)未來的一個(gè)窗口。

  “都變成了睡城，這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)活力從何而來”

  南方周末：在招商地產(chǎn)與蛇口發(fā)展的30年中，有哪些失敗和成功？

  賀建亞：我們一開始是圍繞著園區(qū)的需要來做配套，這個(gè)有經(jīng)驗(yàn)也有教訓(xùn)。經(jīng)驗(yàn)是你在一個(gè)地方做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，離開這個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)需求，這個(gè)配套的東西沒有多大生存力。

  30年前蛇口一片荒灘，你建樓賣，肯定不可想象。所以我們做出口加工區(qū)，圍繞著產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、生產(chǎn)性質(zhì)，建港口，以港興市。也做一些必要的宿舍，宿舍有普通員工的，也有好一點(diǎn)的花園洋房。

  但前些年發(fā)展相對(duì)被動(dòng)，市場(chǎng)要什么我們就做什么，就是迎合市場(chǎng)需要，并沒有相對(duì)超前引導(dǎo)一個(gè)地方有效發(fā)展。比如說我們一開始都是以廠房為主，做傳統(tǒng)職工宿舍，但是當(dāng)產(chǎn)業(yè)要搬遷了，就是空心化，什么東西來填補(bǔ)呢？如果我們能有效洞悉城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，主動(dòng)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整，并提前做一些環(huán)境營造的配置，那就不僅僅是被動(dòng)來什么產(chǎn)業(yè)，我配什么產(chǎn)業(yè)，而是營造什么產(chǎn)業(yè)，并相應(yīng)進(jìn)行配套提升。

  最近這十年，我們開始做這樣主動(dòng)性思考。毫無疑問，蛇口需要區(qū)域轉(zhuǎn)型升級(jí)，這兒的鋼廠、鋁廠一定是要搬遷的，我們需要考慮在這個(gè)地方怎么可持續(xù)發(fā)展。

  南海意庫就屬于典型的出口加工區(qū)，這個(gè)地方因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)調(diào)整騰空了，怎么辦？最簡(jiǎn)單的就是把廠房拆掉，蓋一大片住宅，一般的發(fā)展商最容易考慮這么做。

  但我們覺得整個(gè)園區(qū)規(guī)劃里面已有住宅，這樣一個(gè)地方大量建高密度住宅，會(huì)破壞整個(gè)蛇口原來已經(jīng)形成的格局。更重要的就是都變成了睡城，這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)活力從何而來呢？考慮來考慮去，最后定位做文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行大規(guī)模的節(jié)能改造。

  這是不如把它建成住宅賣掉那么快，但是它在你手上，還可以持續(xù)地經(jīng)營。一平米的租金原來是20塊錢，后來變40塊錢，再變60塊錢，這也叫增長吧。這里面進(jìn)來了企業(yè)，稅收不斷增加，地方政府非常高興，產(chǎn)業(yè)升級(jí)了，解決了更高一級(jí)城市人口的就業(yè)和素質(zhì)問題。

  南方周末：這種方式能復(fù)制嗎？

  賀建亞：想把蛇口故事復(fù)制到別的地方是困難的。挑戰(zhàn)在于產(chǎn)業(yè)本身不能復(fù)制，唯一可以復(fù)制的是管理運(yùn)營這個(gè)產(chǎn)業(yè)的一些方法，要因地制宜來設(shè)計(jì)每個(gè)地方具體是做什么內(nèi)容。

  南方周末：漳州開發(fā)區(qū)是怎么做的？

  賀建亞：漳州開發(fā)區(qū)是招商局受國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的委托，說咱們能不能在經(jīng)濟(jì)上打破一下“福建前線”的概念，既然能做蛇口工業(yè)區(qū)對(duì)港，那在福建再做一個(gè)對(duì)臺(tái)的出口加工區(qū)。

  漳州開發(fā)區(qū)早年走的是重復(fù)蛇口的路子，后來發(fā)現(xiàn)行不通?，F(xiàn)在在進(jìn)行重新定位。那個(gè)地方身處廈門灣，和臺(tái)灣之間的關(guān)系會(huì)越來越緊密，它有機(jī)會(huì)成為從傳統(tǒng)的出口加工區(qū)向現(xiàn)代濱海城區(qū)轉(zhuǎn)型的模板。

  深圳的前海也有同樣的問題。我們走過中國很多地方，欣慰看到很多地方城市化發(fā)展的速度很快，從一個(gè)城市搞一個(gè)開發(fā)區(qū)，到造新城，新城一搞都是幾十平方公里，上百平方公里。但這個(gè)地方真能形成產(chǎn)城融合，能形成非常繁榮、環(huán)境優(yōu)美的新城嗎？有的可能可以，有的可能變成鬼城和睡城。

  所以招商地產(chǎn)有責(zé)任和使命——我們進(jìn)入了28個(gè)城市，下一步還會(huì)有幾個(gè)。在這些城市里，像其他發(fā)展商一樣，我們也會(huì)做住宅業(yè)務(wù)的快周轉(zhuǎn)，這依然是戰(zhàn)略任務(wù)之一。但我們不會(huì)只做這個(gè)，一定要選擇能夠做新城開發(fā)，或者舊城改造的東西，充分利用我們的經(jīng)驗(yàn)，符合當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃和建設(shè)理念，也符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)成長的一些基礎(chǔ)規(guī)律。

  往前沖的代價(jià)

  南方周末：2014年國務(wù)院推出新型城鎮(zhèn)化概念，但你也提到，一些城市新區(qū)面臨空心化的挑戰(zhàn)。像招商地產(chǎn)進(jìn)入的城市貴陽、常州，或者煙臺(tái)、日照，這種城市新區(qū)空心化的挑戰(zhàn)越來越大，如何應(yīng)對(duì)？

  賀建亞：以前大家在跑馬圈地，不會(huì)想這些事，供需矛盾也忘卻了，反正好像需求總是源源不斷，現(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)沒需求了，一個(gè)地方嚴(yán)重供過于求了。

  前些年人家也說，招商地產(chǎn)怎么發(fā)展這么慢，你看人家都長這么大了，你還那么小啊，我們股東也急，每年增長23%都嫌低。一定會(huì)有壓力，也就一樣要向前去沖，這必然會(huì)帶來一些代價(jià)，也就會(huì)隨行就市搶一些地，在一個(gè)已經(jīng)開始供大于求的市場(chǎng)上，由于沒有經(jīng)過理性充分地判斷，沖進(jìn)去了，那就得接受這方面的教訓(xùn)。

  煙臺(tái)和日照，我們是2013年才進(jìn)入的。雖然它是三、四線城市，并不是現(xiàn)在大家喜歡的主戰(zhàn)場(chǎng)，但我們恰恰認(rèn)為這樣的城市有非常好的條件。這并不是考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。如果按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有效需求，不會(huì)在這樣的城市重投入。我們的思考，可能更多是跟另外要謀劃的領(lǐng)域有很大關(guān)系，就是分時(shí)度假和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這是很龐大的需求。

  未來中國中產(chǎn)階級(jí)的分時(shí)度假需求挺強(qiáng)烈。他們已經(jīng)不再是到此一游去看一看了，一定會(huì)像別的國家一樣，到了中等發(fā)達(dá)階段，會(huì)和家庭一起享受比較安逸度假的時(shí)光，我們需要根據(jù)這樣的需求做出自己的特色服務(wù)來。

  養(yǎng)老也是一樣。多種方式的養(yǎng)老既是國家的問題和責(zé)任，也是發(fā)展商的生意和機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@都是人的需求，也都跟居住空間有關(guān)系。中國的養(yǎng)老行業(yè)的有效需求將逐漸出現(xiàn)，這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)大有可為。像綠城董事長宋衛(wèi)平把公司股權(quán)賣掉了，轉(zhuǎn)行去做養(yǎng)老太英明了，這是一個(gè)非常好的戰(zhàn)略選擇。

  “我為什么一定要超越保利、萬科呢？”

  南方周末：地產(chǎn)業(yè)以往一直說“萬保招金”，但萬科與保利過去幾年發(fā)展很快，招商地產(chǎn)規(guī)模一直沒有做上去，最根本的原因在哪？

  賀建亞：“萬保招金”是一段時(shí)間內(nèi)資本市場(chǎng)喊出來的一個(gè)說法。當(dāng)年起步確實(shí)也差不太多，其中金地、招商和萬科幾乎是同時(shí)在深圳啟動(dòng)的。這些年下來，在市場(chǎng)上拉開了差距。

  應(yīng)該客觀地來看待這個(gè)事，根本原因還是招商局集團(tuán)對(duì)于我們的定位和要求，跟保利和萬科不一樣。

  招商局集團(tuán)一直堅(jiān)持規(guī)模、質(zhì)量、效益均衡發(fā)展，堅(jiān)持基業(yè)常青的理念，它不是沒看到中國房地產(chǎn)業(yè)有不錯(cuò)的發(fā)展空間，但是招商局的港口和交通基建業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)同樣需要發(fā)展。過去十幾年，投房地產(chǎn)業(yè)有很好的收益，但招商局資源配置在港口和金融行業(yè)收益更豐富。從招商局來講，這是合理的一個(gè)戰(zhàn)略。要是把資源都配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域，我相信我們不會(huì)是這樣的一個(gè)規(guī)模。

  但我們?cè)谶@個(gè)領(lǐng)域，特別是招商局的三大核心主業(yè)之一后，和自己的過往以及在招商局里面的作用相比，又已經(jīng)大大增強(qiáng)了。招商局在新時(shí)期，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城融合的互動(dòng)，它是唯一一個(gè)有產(chǎn)業(yè)又有金融的大型集團(tuán)。下一階段，產(chǎn)業(yè)和金融有效結(jié)合，產(chǎn)業(yè)和城市建設(shè)有效結(jié)合，這個(gè)推動(dòng)力是很大的，這也將會(huì)成為我們非常重要的競(jìng)爭(zhēng)力之一。

  南方周末：所以招商地產(chǎn)在集團(tuán)的定位已經(jīng)跟以前不一樣了，獲得資源配置的能力會(huì)比以前更強(qiáng)？

  賀建亞：一定是這樣。細(xì)心的人可以觀察，招商地產(chǎn)在招商局集團(tuán)的地位、作用、影響將會(huì)日益強(qiáng)大。當(dāng)然，集團(tuán)方方面面的資源調(diào)配和支持的力度也會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。

  中國房地產(chǎn)過去十年的發(fā)展以住宅為主跑馬圈地，招商局集團(tuán)出于資源配置的考慮，沒有在這里面做更大投入。而恰恰到了現(xiàn)在，新城鎮(zhèn)化這種對(duì)產(chǎn)城融合互動(dòng)的強(qiáng)大需求，可以在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)狠狠地來施展一番拳腳，形成集團(tuán)軍作戰(zhàn)。

  未來一段時(shí)間內(nèi)，5到10年，在新城鎮(zhèn)化的進(jìn)展當(dāng)中，招商地產(chǎn)一定會(huì)扮演很重要的角色。過去并沒有更多的遺憾，并不是失誤，也不是什么嚴(yán)重的教訓(xùn)，只是說那是經(jīng)歷過的一個(gè)客觀結(jié)果。

  我老拿我們和招商銀行去做比較，招商銀行規(guī)模比不上工農(nóng)中建，發(fā)展速度上也不見得比浦發(fā)和興業(yè)那么快，但是招商銀行一直最穩(wěn)健，口碑最好，綜合效益最佳。我們招商地產(chǎn)，難道就不能在房地產(chǎn)行業(yè)有這樣一個(gè)追求嗎？我為什么一定要超越保利、萬科呢？我也不必去羨慕融創(chuàng)這樣的企業(yè)，走好自己的路，扮演好自己的角色，服務(wù)好客戶，讓社會(huì)認(rèn)同，企業(yè)員工對(duì)你有尊重感，這就是一個(gè)好企業(yè)。

  “抄誰的都不行”

  南方周末：萬科的標(biāo)桿是美國地產(chǎn)企業(yè)帕爾迪，招商地產(chǎn)的標(biāo)桿是什么？

  賀建亞：我們沒給自己定一個(gè)標(biāo)桿，如果非要定一個(gè)，那我剛才講了，做房地產(chǎn)業(yè)的“招商銀行”，或者汽車業(yè)的豐田。行業(yè)內(nèi)，我們做了大概將近30家比較有特點(diǎn)的房地產(chǎn)公司的研究，從中吸取一些營養(yǎng)。但你抄誰的都不行。

  南方周末：招商局一百多年來都有振興民族家國的使命與情懷，但房地產(chǎn)是個(gè)被稱為流著“不道德血液”的行業(yè)，招商地產(chǎn)怎么平衡？跟其他的房地產(chǎn)企業(yè)相比，招商地產(chǎn)有什么獨(dú)特之處？

  賀建亞：招商地產(chǎn)很有特點(diǎn)，因?yàn)橛袣v史傳承，所以它的負(fù)責(zé)人就有一種特別強(qiáng)的責(zé)任感和使命感。我們集團(tuán)的這些掌門人，一代一代的，當(dāng)他接掌這個(gè)位置的時(shí)候，馬上有一種使命，能夠?yàn)檫@個(gè)企業(yè)帶來什么，能夠?yàn)檫@個(gè)社會(huì)帶來什么，甚至在歷史上留下一些什么。老板也跟我們談，談的都是這個(gè)問題。

  像我本人，1990年畢業(yè)就來了招商局系統(tǒng)。那時(shí)候是熱血青年，投奔特區(qū)。我是學(xué)航空航天的，才來的時(shí)候是在碼頭做信息技術(shù)管理，后來做了一些年投資管理，1999年到招商地產(chǎn)。

  我在招商系統(tǒng)24年了，在招商地產(chǎn)15年了。這家企業(yè)的凝聚力還是很強(qiáng)，中層以上的骨干流失率很低，干到40歲以上說離開這家企業(yè)的更少。

  我從畢業(yè)就在這個(gè)集團(tuán)里工作，我沒打算退休之前再去招商局以外的企業(yè)做。

  我們班子里，絕大多數(shù)都是大學(xué)畢業(yè)就來招商局，一干就幾十年。好處是有比較強(qiáng)的歸屬感和忠誠度。如果說有什么壞處，可能多元性不太夠，現(xiàn)在也在力圖讓班子的構(gòu)成更加多元化一些，可以更有活力。

  我剛才也講到了，希望招商地產(chǎn)能夠像招商銀行在業(yè)界那么受尊敬，那么受認(rèn)可?，F(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到這一步，先不要在洗禮當(dāng)中倒下了，然后再變成一家優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，這是我個(gè)人的愿望。