關(guān)于城市空間結(jié)構(gòu)的再調(diào)整，正在中國(guó)各大城市上演，其表現(xiàn)形式就是“舊城活化”、“城市更新”、“功能調(diào)整”等。我們看到，傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)已經(jīng)遷移到城市外圍或者徹底被淘汰。但是，棚戶(hù)區(qū)是城市空間結(jié)構(gòu)再調(diào)整最后一塊待攻破的“堡壘”。

棚戶(hù)區(qū)是圍繞工業(yè)項(xiàng)目周邊建設(shè)的簡(jiǎn)易住宅密集區(qū)。在工業(yè)優(yōu)先發(fā)展的時(shí)代，棚戶(hù)區(qū)內(nèi)的住房，其基本功能(采光、通風(fēng)、私密、生活用品分區(qū)、防自然災(zāi)害等)缺失嚴(yán)重、公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施基本為零。棚戶(hù)區(qū)一般集聚在煤炭、冶金、機(jī)械、石化等資源類(lèi)工業(yè)城市，這些城市主要分布于東北、華北、西北和中部各省份。上世紀(jì)90年代以來(lái)，由于國(guó)有企業(yè)改制、工礦資源枯竭，再加上本世紀(jì)以來(lái)治理產(chǎn)能過(guò)剩、節(jié)能減排、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，這些工業(yè)企業(yè)瞬間陷入困境，負(fù)擔(dān)沉重且效率低下，突出表現(xiàn)的就是棚戶(hù)區(qū)的衰敗與城市光鮮的反差。

因此，棚戶(hù)區(qū)問(wèn)題表面上看是城市空間結(jié)構(gòu)調(diào)整的問(wèn)題，深層次的問(wèn)題卻是新舊增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)換過(guò)程中的成本和摩擦。這不僅包括企業(yè)改制的問(wèn)題，還包括棚戶(hù)區(qū)居民再就業(yè)、住房條件改善、收入水平提高、生活方式改變、城市社區(qū)治理等。

若采取開(kāi)發(fā)商成片開(kāi)發(fā)的“舊城改造”模式，執(zhí)行的是拆遷安置補(bǔ)償政策。棚戶(hù)區(qū)住房本身的價(jià)值很低，置換商品住房需要補(bǔ)償?shù)膬r(jià)差太大，多數(shù)棚戶(hù)區(qū)居民買(mǎi)不起新房，而且也支付不起新增加的公共服務(wù)配套、物業(yè)管理成本。同時(shí)，工礦類(lèi)國(guó)企負(fù)擔(dān)下的棚戶(hù)區(qū)問(wèn)題很多，居住人群規(guī)模大密度高，基本配套設(shè)施缺失，社會(huì)治安較差，老齡和下崗人員占比大，依靠政府和企業(yè)改造已不可能。依靠市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，不僅程序繁雜，且補(bǔ)償成本太高，開(kāi)發(fā)周期太長(zhǎng)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)商參與者很少，也不愿參與、不敢參與。

由于棚戶(hù)區(qū)多數(shù)占據(jù)城市核心區(qū)域，且低密度，可成片開(kāi)發(fā)。只要能夠盤(pán)活棚戶(hù)區(qū)下面土地，將土地的市場(chǎng)化溢價(jià)激發(fā)出來(lái)，一則能夠解決棚戶(hù)區(qū)居民住房問(wèn)題，讓棚戶(hù)區(qū)居民成為資產(chǎn)擁有者、分享城市土地溢價(jià)收益、實(shí)現(xiàn)收入臺(tái)階式上升;二則，能夠?qū)⒌托Ю?、零散分布的棚?hù)區(qū)用地整合起來(lái)，為城市建設(shè)用地提供新的寶貴空間;三則，將棚戶(hù)區(qū)與周邊區(qū)域規(guī)劃協(xié)調(diào)起來(lái)，整個(gè)大片區(qū)、乃至整個(gè)城市的土地價(jià)值就體現(xiàn)了出來(lái)，也就能為棚戶(hù)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)提供資金;四則，棚改在帶來(lái)人口集聚和房地產(chǎn)興起的同時(shí)，也帶來(lái)了生活服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的大發(fā)展，為居民就地就業(yè)、徹底市民化、改善社會(huì)治安創(chuàng)造了條件。

以上四個(gè)方面，就是遼寧省完成211萬(wàn)戶(hù)棚改后總結(jié)出的成功經(jīng)驗(yàn)。遼寧的棚改經(jīng)驗(yàn)顯示，有限的政府財(cái)政投入要起到“四兩撥千斤”的效果，重點(diǎn)一方面在于化解矛盾，兜底改造的社會(huì)隱性成本;另一方面在于讓市場(chǎng)看到風(fēng)險(xiǎn)和補(bǔ)償成本的可控性，吸引社會(huì)資金進(jìn)入，此外還要將就業(yè)、社會(huì)治理結(jié)合起來(lái)。

棚戶(hù)區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好影響有三個(gè)方面。其一，優(yōu)化了城市功能和空間配置結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展提供了可觀的、高質(zhì)量的空間和土地資源。以遼寧為例，自2005年大規(guī)模棚改以來(lái)，全省共拆除棚戶(hù)區(qū)建筑面積2910萬(wàn)平方米，騰空土地面積約13400公頃。這些土地多數(shù)位于城市中心區(qū)域，周邊區(qū)域配套設(shè)施完善，開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟。這些寶貴的土地中，一部分用作回遷房和商品住房開(kāi)發(fā)，相對(duì)與外圍開(kāi)發(fā)的商品房而言，市場(chǎng)供應(yīng)的有效性很高。另一部分用來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)綜合體、科技研發(fā)基地等，發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型的先導(dǎo)作用，而且可以提高附加值，增加稅收收入，吸引人才。其二，棚改為相鄰片區(qū)規(guī)劃、城市片區(qū)功能調(diào)整消除障礙。相鄰片區(qū)的價(jià)值、城市整體面貌和功能、公共服務(wù)設(shè)施得到很大改善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體品質(zhì)會(huì)提升，帶動(dòng)存量房地產(chǎn)利用結(jié)構(gòu)再造，比如提升容積率、工業(yè)區(qū)改造、樓宇經(jīng)濟(jì)。其三，借棚改之機(jī)完善了住房保障體系?；剡w式的保障效率很好、錯(cuò)配程度很低。而且，棚改也為房地產(chǎn)增加了未來(lái)需求的空間和動(dòng)力，因?yàn)檫@些人群的改善性住房消費(fèi)在未來(lái)一定會(huì)釋放。同時(shí)，保障到位了，也徹底解除了周邊發(fā)展高端房地產(chǎn)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的顧慮。