在《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020）》中指出：到2020年，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達到50%，新開工全裝修成品住宅面積達到30%，綠色建材應用比例達到40%。

我國的綠色建筑從2008年至2010年呈緩步發(fā)展趨勢，自2011年起，綠色建筑標識項目數(shù)量和建筑面積逐年呈直線上升趨勢，從2008年的10個項目，建筑面積141萬㎡，直至2015年1533項，建筑面積1.8億㎡。

為此，地產(chǎn)成本圈特地與在綠色建筑上有多年工作經(jīng)驗和案例實踐的同仁進行專題約稿。以下內容是包括：基本概念、增量成本、案例分析。

基本概念：綠色建筑及評價

關于綠色建筑的概念，在《綠色建筑評價標準》（ GB/T 50378-2014）中是這樣說的：在全壽命期內，最大限度地節(jié)約資源、保護環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。

在《綠色建筑評價標準》（ GB/T 50378-2014）中，有以下內容需要成本人了解和注意：

1、一般規(guī)定

1）綠色建筑的評價分為設計評價、運行評價。設計評價應在建筑工程施工圖設計文件審查通過后進行；運行評價應在建筑通過竣工驗收并投入使用一年后進行。

2）申請評價方應進行建筑全壽命期技術和經(jīng)濟分析，合理確定建筑規(guī)模，選用適當?shù)慕ㄖ夹g、設備和材料，對規(guī)劃、設計、施工、運行階段進行全過程控制，并提交相應分析、測試報告和相關文件。

2、評價與等級劃分

1）綠色建筑分為3個等級：一星級、二星級、三星級。3個等級的綠色建筑均應滿足本標準所有控制項的要求，且每類指標的評分項得分不應小于40分。當綠色建筑總得分分別達到50分、60分、80分時，對應的等級分別為一星級、二星級、三星級。（北京、天津本條同上，中新天津生態(tài)城綠色建筑總得分分別達到60分、80分、90分時，綠色建筑等級分別為銀獎、金獎、白金獎）。

2）綠色建筑評價指標體系由7類指標組成，按總得分確定等級，每類指標均包括控制項、評分項，評價指標體系還統(tǒng)一設置加分項?？刂祈椀脑u定結果為滿足或不滿足；評分項和加分項的評定結果為分值。

評價指標體系7類指標的總分均為100分。7類指標各自的評分項得分按參評建筑該類指標的評分項實際得分值除以適用于該建筑的評分項總分值再乘以100分計算。（項目案例——中新天津生態(tài)城每類指標基礎得分50分，評分項總分為50分。各自的評分項得分按參評建筑該類指標的評分項實際得分值除以乘以50分，再加上基礎分50分計算）。綠色建筑評價的總得分按下式進行計算，其中評價指標體系7類指標評分項的權重按照表3取值。

3）各類評價指標中，與成本相關的控制項和評分項如下表所示：

成本：基本構成及變動趨勢

采用綠色建筑技術不會導致成本大幅度攀升，以下觀點可以避免我們對綠色建筑在成本認識上的誤區(qū)：

1）綠色建筑不一定會大幅度增加成本。有人混淆了增量成本與總成本的概念，導致綠色建筑一定會大幅度增加成本的錯誤認識；

2）高星級不一定高成本才能達到。綠色建筑采用不同的技術路線可以使同一評價等級的綠色建筑增量成本產(chǎn)生較大差異。個別綠色建筑有綠色建筑技術堆砌的現(xiàn)象，過度“綠色”而造成不經(jīng)濟，不低碳；

3）綠色建筑零增量成本、低增量成本技術運用的越來越多，高增量成本的技術使用相對較少，使得綠色建筑增量成本呈下降不斷趨勢；

4）國家及地方政府資金補貼，抵消了綠色建筑大部分的增量成本。

下面，對幾項增量成本技術進行詳細解釋：

1）負增量成本技術：不僅不會增加建筑成本，反而能夠降低建筑成本的技術，如使用本地建材、本地植物、建筑結構優(yōu)化、人均用地面積控制等；

2）零增量成本技術：在規(guī)劃、設計階段進行方案優(yōu)化，采取措施引入被動節(jié)能技術，隨著市政配套設施完善，一些常規(guī)技術也成為零增量成本技術；

3）低增量成本技術：指在經(jīng)濟、技術合理的前提下，采取投資回收期短、效益明顯的技術，如圍護結構保溫隔熱、太陽能熱水技術等綠色技術措施；

4）高增量成本技術：指投資回收期長，需要投入成本較大的技術，如太陽能光伏、帶自控裝置的可調節(jié)外遮陽、屋頂綠化等。

綠色建筑增量成本計算目前尚無明確的綠色建筑增量成本計算方法，項目申報單位提出的數(shù)據(jù)不夠專業(yè)，尤其是在計算“增量成本”時沒有減去“標準值”，即標準建筑中采用相應技術的成本。

例如 一些申報單位將地源熱泵的成本直接算為增量成本而沒有減去如果不采用地源熱泵而用常規(guī)暖通技術的成本，由此造成計算成本過高，結果誤導了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，誤以為綠色建筑是高成本建筑而對綠色建筑技術的使用望而卻步。

《關于加快推動我國綠色建筑發(fā)展的實施意見》（財建[2012]167號）中指出，對于生態(tài)城區(qū)，新建建筑全部建成綠色建筑，其中二星級及以上綠色建筑達到30%以上，2年內開工建設規(guī)模不少于200萬平方米，資金補助基準為5000萬元；對于高星級綠色建筑，二星級補助45元/平米，三星級筑補助80元/平米。

住房城鄉(xiāng)建設部科技項目近年來特別開辟了針對綠色建筑的研究方向?？稍偕茉蠢?、外遮陽、雨水集蓄、市政中水、預拌混凝土、預拌砂等綠色技術在部分地區(qū)逐漸被強制推廣應用，價值“被動技術優(yōu)先、主動技術優(yōu)化”等綠色建筑理念的認知不斷深入，許多增量成本低、地域適應性好、技術體系成熟的綠色建筑技術逐漸被市場接受，綠色建筑的增量成本逐年降低，如下圖所示。

（a）居住建筑

（b）公共建筑

綠色建筑標識項目歷年成本變化情況

截止2014年，居住項目一、二、三星級綠色建筑的增量成本分別為23元/平、66元/平、121元/平，公建項目一星級、二星級、三星級綠色建筑的增量成本分別為44元/平、102元/平、161元/平，整體低于先前行業(yè)內統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，綠色建筑的增量成本呈現(xiàn)逐年降低的趨勢。

案例分析

項目地點：天津中新生態(tài)城

規(guī) 模：總建筑面積7.4萬㎡（其中：地上5.54萬㎡）

業(yè) 態(tài)：容積率1.2，多層住宅。

該項目已獲得三星級綠色建筑設計標識。該項目所依據(jù)成本指標參考表如下表所示。

該項目所采用綠建技術的具體成本，如下表所示：

關于綠色等級認證收費以XX項目報價表為例，供參考：

該項目外圍護結構成本方案，如下表所示：

【

天津75%節(jié)能標準的外圍護結構成本方案（洋房）如下表所示：

對比天津75%節(jié)能標準該項目成本增量，如下圖所示：

總 結

綠色建筑是在全壽命期內最大限度地節(jié)約資源、保護環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。

綠色建筑的評價分為設計評價、運行評價，綠色建筑分為3個等級：一星級、二星級、三星級。建設綠色建筑會產(chǎn)生一定的增量成本，但綠色建筑不一定會大幅度增加成本，高星級也不一定需要投入高成本才能達到。隨著“被動技術優(yōu)先、主動技術優(yōu)化”等綠色建筑理念的認知不斷深入，許多增量成本低、地域適應性好、技術體系成熟的綠色建筑技術逐漸被市場接受，使得綠色建筑增量成本呈下降不斷趨勢；加之國家及地方政府資金補貼，抵消了綠色建筑大部分的增量成本。

同時，除極個別綠色建筑項目外，一般綠色建筑項目在5~10年內均能收回綠色技術所帶來的成本增量，經(jīng)濟效益明顯。