綠色物業(yè)管理”，即一種以人為本，以環(huán)境優(yōu)化為基礎(chǔ)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為中心，依托文化建設(shè)上臺階的可持續(xù)發(fā)展的新型物業(yè)管理。“綠色物管”的一個(gè)突出特點(diǎn)就是通過提升物業(yè)管理理念，從環(huán)境、服務(wù)、文化等三個(gè)方面來構(gòu)筑最佳的人居環(huán)境。

強(qiáng)制性、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化

中國是世界上兩大碳排放國之一，國家主席習(xí)近平曾承諾，在2030年前停止增加二氧化碳排放。未來，碳排放將實(shí)行“配額指標(biāo)”，國家在2013年已啟動(dòng)碳交易試點(diǎn)，這意味著企業(yè)、大型建筑業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與節(jié)能減排，已經(jīng)從“自覺自愿”變成“必須”，一旦未完成節(jié)能減排義務(wù)，必須通過碳交易市場，為其多排的二氧化碳“買單”。如果企業(yè)、建筑業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不履約，政府有權(quán)對企業(yè)采取罰款等方式強(qiáng)制執(zhí)行。碳排放管理的逐步強(qiáng)化勢必將推動(dòng)綠色建筑節(jié)能降耗的強(qiáng)制性和規(guī)范化發(fā)展?？梢哉f，綠色建筑節(jié)能勢將成為一種社會發(fā)展的大方向。

綠色建筑要實(shí)現(xiàn)節(jié)能重在后期運(yùn)行管理

早在2013年，一些行業(yè)組織已經(jīng)組織過一些“綠色建筑重在低成本運(yùn)營”的論壇進(jìn)行溝通交流，以表現(xiàn)和反映出綠色建筑節(jié)能的重點(diǎn)應(yīng)在物業(yè)投入使用階段，這一觀點(diǎn)目前在行業(yè)內(nèi)也越來越被大家所認(rèn)知和重視。楷林物業(yè)的實(shí)踐證明，后期的管理能在降低建筑運(yùn)營費(fèi)用的同時(shí)，增強(qiáng)建筑物和運(yùn)營者的市場營銷能力。目前，物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營管理模式正在一步步向綠色物業(yè)管理發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，綠色建筑節(jié)能將是不可改變和否認(rèn)的趨勢。

楷林物業(yè)的綠色建筑節(jié)能運(yùn)行管理

1.綠色建筑節(jié)能運(yùn)行的理念

楷林物業(yè)致力于專業(yè)寫字樓的物業(yè)管理，也一直在努力為辦公空間塑造更多的無限可能性。

1)新項(xiàng)目前期介入時(shí)，植入綠色節(jié)能理念。

在綠色建筑節(jié)能的執(zhí)行環(huán)節(jié)，前期開發(fā)綠色設(shè)計(jì)理念不可或缺，楷林物業(yè)在新項(xiàng)目前期介入時(shí)，植入綠色節(jié)能理念，結(jié)合LEED認(rèn)證要求，引入雨水回收系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)雨水再循環(huán)利用;提倡綠色出行，在小區(qū)內(nèi)配置自行車;在會議室增加增氧設(shè)備，以改善會議環(huán)境;采用防輻射LOW—E玻璃，實(shí)現(xiàn)自然采光、光伏發(fā)電等，打造綠色辦公新標(biāo)準(zhǔn)。

2)運(yùn)行3—5年項(xiàng)目，提升期回眸再改造。

物業(yè)后期的運(yùn)營管理異常重要。對于運(yùn)行3—5年的老項(xiàng)目，除了要保證硬件的運(yùn)行質(zhì)量，楷林物業(yè)每年還要安排一定比例的預(yù)算，不斷投入資金用于設(shè)施設(shè)備的節(jié)能再改造，用節(jié)能資金換取低碳和設(shè)施設(shè)備節(jié)能。如空調(diào)冷凝水回收再利用，這既能降低運(yùn)營費(fèi)用又能節(jié)約水資源，再如采用節(jié)水景觀和高效灌溉(微噴、微灌相結(jié)合)系統(tǒng)，比常規(guī)灌溉系統(tǒng)節(jié)水50%以上。還有就是把常規(guī)照明燈具改裝為LED節(jié)能燈具，也可以大量節(jié)約能源。不過，筆者認(rèn)為，任何綠色節(jié)能改造都必須以不降低客戶需求和舒適度為前提，否則，節(jié)能改造可能不僅得不到業(yè)主的支持，而且還可能給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來新的矛盾糾紛和麻煩。

2.楷林物業(yè)在綠色建筑節(jié)能管理中的實(shí)際應(yīng)用與踐行

空調(diào)系統(tǒng)是建筑能耗的大戶，因此，空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能是建筑節(jié)能的重中之重。對于空調(diào)的節(jié)能運(yùn)行管理，我們努力做到在不降低空調(diào)品質(zhì)、不犧牲客戶辦公環(huán)境舒適度的前提下實(shí)行“節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)化”。

首先是空調(diào)設(shè)備設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)化。對于智能管控系統(tǒng)，我們實(shí)行BA樓宇智能管理系統(tǒng)，通過控制中央空調(diào)冷凍水的出水溫度來調(diào)節(jié)室內(nèi)的溫度，最終降低單位冷(熱)量的能耗而降低大廈能耗。對于空調(diào)溫度設(shè)定，我們根據(jù)運(yùn)行月份的不同，設(shè)定和控制不同的溫度。開機(jī)前，我們首先確定主機(jī)出水的參數(shù)并進(jìn)行控制。如5、6月份控制在9-10℃，7-8月份控制在7℃，9月份控制在7℃，在空調(diào)運(yùn)行過程中則根據(jù)實(shí)際室外溫度情況進(jìn)行微調(diào)。

其次是空調(diào)節(jié)能時(shí)間的“標(biāo)準(zhǔn)化”。對于空調(diào)開閉時(shí)間，我們根據(jù)寫字樓人員的辦公規(guī)律，預(yù)先設(shè)定空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)各房間室內(nèi)溫度，開閉時(shí)間從早上7點(diǎn)鐘到下午6點(diǎn)鐘，且每天多個(gè)階段，通過空調(diào)計(jì)量系統(tǒng)檢測統(tǒng)計(jì)。

再次是節(jié)能獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制實(shí)現(xiàn)“標(biāo)準(zhǔn)化”。一方面，我們規(guī)定“額定指標(biāo)分解，責(zé)任到人”，利用重點(diǎn)空調(diào)耗電設(shè)備的能源計(jì)量手段，建立節(jié)能激勵(lì)制度，在供暖季10月15日前和供冷季4月15日前由技術(shù)管理部出具每年的額定指標(biāo)，各責(zé)任部門簽字認(rèn)可，將節(jié)能額定指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)到人。另一方面，我們“建立獎(jiǎng)勵(lì)制度，獎(jiǎng)罰分明”，利用重點(diǎn)空調(diào)耗電設(shè)備的能源計(jì)量手段，建立節(jié)能激勵(lì)制度，對空調(diào)運(yùn)行人員的節(jié)能運(yùn)行效果進(jìn)行季度考核，實(shí)行獎(jiǎng)罰。

綠色建筑節(jié)能運(yùn)行管理中的幾點(diǎn)思考

對于綠色建筑的節(jié)能運(yùn)行管理，經(jīng)過多年的實(shí)踐和總結(jié)，我們認(rèn)為以下四點(diǎn)在工作中必須重視：一是綠色環(huán)保不能僅僅停留在“綠色設(shè)計(jì)”，而必須重視后期管理，否則節(jié)能效果將大打折扣;二是物業(yè)管理行業(yè)綠色建筑節(jié)能運(yùn)營必須注重前期介入，一些節(jié)能設(shè)備設(shè)施在前期施工設(shè)計(jì)階段就進(jìn)行安裝，其投資要比后期再去改造低很多;三是綠色建筑節(jié)能體系要保持高度與引航性;四是后期物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)要配合采用低成本或無成本的運(yùn)行維護(hù)措施，確保建筑的節(jié)能運(yùn)行。

隨著信息化技術(shù)的普及應(yīng)用，未來的建筑一定是智能化、科技化和綠色的，預(yù)計(jì)到2030年，政府勢必會對建筑的節(jié)能運(yùn)行管理用制度和處罰等手段強(qiáng)制推行。因此，大型企業(yè)、建筑業(yè)主還有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在節(jié)能運(yùn)行制度尚未強(qiáng)制執(zhí)行期間，必須對綠色建筑的節(jié)能進(jìn)行高度關(guān)注和研究，關(guān)注企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，以便制定更加健全完善的制度和細(xì)則去規(guī)范綠色建筑的節(jié)能運(yùn)行。

作者系河南楷林物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理

物業(yè)管理已經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展，綠色社區(qū)創(chuàng)建活動(dòng)也開展了十多年，以不同的形式，不同的方法，從不同的方面，不同的內(nèi)容影響著社區(qū)環(huán)境管理體制的改變。

但是，綠色物業(yè)管理目前在中國行業(yè)內(nèi)尚未普遍推行，只是個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了ISO14000環(huán)境管理體系認(rèn)證。在綠色社區(qū)中推行綠色物業(yè)涉及到眾多的居民、家庭、社區(qū)及企業(yè)，綜合參考國家、省、市綠色社區(qū)考評指標(biāo)，在社區(qū)水環(huán)境、空氣質(zhì)量、噪聲管理、固體廢棄物處置、環(huán)境狀況和綠色消費(fèi)等方面，都可以為綠色物業(yè)管理引導(dǎo)發(fā)展方向，她不但反映了人們對居住環(huán)境的生態(tài)要求，也體現(xiàn)了企業(yè)的社會責(zé)任，還揭示了物業(yè)管理與環(huán)境保護(hù)的內(nèi)在聯(lián)系。因此，結(jié)合綠色社區(qū)創(chuàng)建活動(dòng)的開展推行綠色物業(yè)管理，勢必成為今后社區(qū)環(huán)境管理生態(tài)發(fā)展的一條有效途徑。

推行綠色物業(yè)管理的積極意義

一是有利于政府加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境管理。綠色社區(qū)創(chuàng)建活動(dòng)自表彰命名以來，一直是由環(huán)保系統(tǒng)牽頭政府多個(gè)相關(guān)職能部門，共同組織開展的一項(xiàng)社區(qū)環(huán)境保護(hù)的長期性工作。從社區(qū)管理的現(xiàn)狀看，居委會雖然是自治組織，卻承擔(dān)了基層政府職能的延伸作用，管轄的范圍大多數(shù)涵蓋若干個(gè)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境多數(shù)是由物業(yè)服務(wù)公司投入人力和物力直接維護(hù)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)服務(wù)企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)環(huán)保法律法規(guī)的行為應(yīng)當(dāng)予以制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。因此，推行綠色物業(yè)管理可以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理中依法承接政府對社區(qū)環(huán)境管理的職能，使企業(yè)行為附加行政和公益的內(nèi)容，能夠形成合力更有效地開展區(qū)域環(huán)境管理。

二是有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低運(yùn)營成本。推行綠色物業(yè)管理可以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理中積極使用新能源、新材料、新技術(shù)、新工藝，通過抓好各個(gè)環(huán)節(jié)達(dá)到節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電以及節(jié)約養(yǎng)護(hù)材料，減少污染物的排放量，避免污染事故的發(fā)生，降低環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境維護(hù)的運(yùn)營成本，促進(jìn)資源的循環(huán)利用和環(huán)境改善。

三是有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升環(huán)保品牌。推行綠色物業(yè)管理可以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對全體員工進(jìn)行常規(guī)性的環(huán)保培訓(xùn)，使員工在思想觀念和行為方式上綠色起來，重視社區(qū)的環(huán)境保護(hù)工作，積極解決社區(qū)存在的環(huán)境問題，為社區(qū)人人參與保護(hù)環(huán)境創(chuàng)造條件，從而增強(qiáng)企業(yè)環(huán)保形象，樹立企業(yè)環(huán)保品牌。

四是有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強(qiáng)市場競爭力。推行綠色物業(yè)管理可以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為實(shí)施社區(qū)全過程控制污染和清潔運(yùn)行提供程序上的保障，在節(jié)約成本過程中創(chuàng)造價(jià)值，提升管理區(qū)域的環(huán)境品質(zhì)，使物業(yè)保質(zhì)增值，同時(shí)也為社會創(chuàng)造財(cái)富，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益綜合發(fā)展。

綠色物業(yè)管理的主要內(nèi)容

當(dāng)前，從物業(yè)管理與環(huán)境保護(hù)兩個(gè)方面相得益彰、綠色物業(yè)管理與綠色社區(qū)創(chuàng)建共贏社區(qū)環(huán)境管理的角度考慮，綠色物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括：一是減少污染、保護(hù)環(huán)境，這是綠色物業(yè)管理的重要任務(wù);二是通過有效的管理措施節(jié)約資源能源;三是維護(hù)健康舒適安全的人居環(huán)境。

與綠色社區(qū)創(chuàng)建活動(dòng)相對應(yīng)的綠色物業(yè)管理具體內(nèi)容有：一是垃圾分類處理。要在服務(wù)區(qū)域內(nèi)遵循“無害化、減量化、資源化”的原則，將垃圾分為可回收與不可回收兩大類，可回收垃圾進(jìn)行資源化處理，不可回收垃圾進(jìn)行袋裝化清運(yùn)，減少運(yùn)輸過程中的污染。

二是提高空氣質(zhì)量。在服務(wù)區(qū)域內(nèi)勸阻單位和家庭使用燃煤鍋爐，在道路兩旁選種對汽車尾氣有吸收轉(zhuǎn)化功能的植被設(shè)置綠化帶，有效地實(shí)現(xiàn)碳中和。

三是減少污水排放。在服務(wù)區(qū)域內(nèi)實(shí)行雨污分流，雨水經(jīng)收集后用于澆灌綠地，沖洗路面和汽車，以及景觀用水;污水則通過市政管網(wǎng)進(jìn)入處理廠，這樣既可以減少污染又可以節(jié)約水資源。

四是控制噪聲擾民。在服務(wù)區(qū)域內(nèi)的噪聲源主要有車輛交通噪聲、建筑施工噪聲和社會生活噪聲等，對于交通噪聲可采取人車、進(jìn)出分類管理，限制車速，禁止鳴笛;對于施工噪聲要限制裝修時(shí)間，杜絕夜間作業(yè);對于生活噪聲要在用房租賃時(shí)加以限制。

五是逐步美化環(huán)境。根據(jù)服務(wù)區(qū)域內(nèi)不同的地理、氣候及建筑特征，選種花卉草木，設(shè)置相宜植物帶，并隨著季節(jié)變化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，使花期綠色得到延長，維護(hù)生態(tài)平衡，促進(jìn)人與自然和諧。

六是推廣節(jié)能產(chǎn)品。在服務(wù)區(qū)域內(nèi)最大限度地使用節(jié)能燈、節(jié)水器及低污染的新技術(shù)，有條件地應(yīng)用智能系統(tǒng)降低能源消耗;同時(shí)號召業(yè)主選用太陽能熱水器、無氟空調(diào)和冰箱、有能耗標(biāo)示的家電，從居家生活層面上促進(jìn)節(jié)能減排。

七是建設(shè)生態(tài)文明。用多種形式的綠色文化活動(dòng)，提高員工和業(yè)主的環(huán)保意識，增強(qiáng)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境認(rèn)同，融洽物業(yè)與業(yè)主及鄰里之間的關(guān)系，共建生態(tài)家園。