房地產(chǎn)告別跑馬圈地，野蠻生長的黃金時代，開始步入巨頭結(jié)盟，優(yōu)勢互補(bǔ)的白銀時代。經(jīng)濟(jì)下行和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的雙重壓力下，房地產(chǎn)將面對量價齊高，增幅放緩的新常態(tài)。鋼筋混凝土的冰冷建筑無法滿足人們對綠色健康生活的追求和向往。如何完成綠色轉(zhuǎn)型升級將是決定房地產(chǎn)行業(yè)未來的重點(diǎn)。

什么是“全生命周期綠色”建筑?保利的戰(zhàn)略又是怎樣的一個布局?讓保利地產(chǎn)技術(shù)研發(fā)中心總經(jīng)理唐翔總來針對以上疑問，為大家一一解惑。

什么是全生命周期綠色建筑?

全生命周期綠色建筑在學(xué)術(shù)和業(yè)界并沒有一個統(tǒng)一的定義，保利之所以提出這個理念絕不是為多賣幾套樓盤制造的噱頭，而是要身體力行的踐行全生命周期綠色建筑的理念，不斷豐富其內(nèi)涵，使其成為行業(yè)健康有序發(fā)展的標(biāo)桿和指引。

解構(gòu)保利地產(chǎn)

圖解全生命周期綠色建筑

一.領(lǐng)先行業(yè)，提出綠建

就在全社會還沒能意識到何謂綠色建筑時，保利已經(jīng)在業(yè)內(nèi)先行一步了。“2011年，國家提出綠色戰(zhàn)略，當(dāng)時的保利地產(chǎn)在全國的開工量非常巨大。保利地產(chǎn)主動提出了綠色地產(chǎn)的發(fā)展策略，融入綠色建筑理念。同年，保利下發(fā)推廣綠色建筑的通知，要求2011年9月1日之后，全國范圍內(nèi)新開工的普通住宅和商業(yè)公建項目都要達(dá)到國家綠色建筑一星級標(biāo)準(zhǔn)。一年后各地方政府才出臺了相關(guān)政策，例如廣州要求所有規(guī)劃報建項目都要達(dá)到綠色一星級標(biāo)準(zhǔn)。”因此，在唐翔看來，這既是保利地產(chǎn)在主動做綠色建筑，也是政府對發(fā)展的要求。

二.揭秘保利全生命周期綠色建筑戰(zhàn)略

1.材料環(huán)保，品質(zhì)保證

對住戶而言，對綠色建筑最直接的感知就是裝修材料。材料環(huán)不環(huán)保?有沒有甲醛污染?是近些年來被問得最多的部分，而保利地產(chǎn)在早在1997年就意識到要跟優(yōu)秀的施工企業(yè)和材料供應(yīng)商合作，打造屬于自己的綠色產(chǎn)業(yè)鏈。唐翔說到：“1997年，保利地產(chǎn)開始在廣州地區(qū)采用全精裝修交樓，通過前期的項目積累后，保利意識到作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要把整個產(chǎn)業(yè)鏈整合起來，更多做的是資源整合工作。例如，保利地產(chǎn)的集團(tuán)采購正在逐步擴(kuò)大比例，木地板、柜體(衣柜、收納柜等)、鐵具等裝修材料都跟國內(nèi)知名企業(yè)簽訂合作，這些企業(yè)本身就取得國家的綠色認(rèn)證，所有材料都滿足環(huán)保要求。只有當(dāng)下游企業(yè)本身的材料質(zhì)量上來了，才能保證保利的產(chǎn)品是真的環(huán)保。”

2.綠色施工，還看保利

唐翔介紹，開發(fā)商拿到綠色設(shè)計標(biāo)識只是第一步，真正落實到施工過程管理才是關(guān)鍵。保利在琶洲的大型綜合體項目就真正做到了這一點(diǎn)。該項目由一棟兩百米超高層和一棟三百米超高層寫字樓組成，總建筑面積500多萬平方米，是一個非常大體量的綜合建筑。整個施工過程都按照綠色建筑的要求來施工管理，通過改進(jìn)施工工藝和推行臨時設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)化來實現(xiàn)節(jié)材目的。施工方重點(diǎn)做好揚(yáng)塵、噪聲、水污染、固體廢棄物等方面的控制，保證了項目綠色施工的組織體系。

3.綠色認(rèn)證，行業(yè)領(lǐng)先

唐翔認(rèn)為，保利已經(jīng)制定了綠色建筑的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，各子公司技術(shù)部門都要按照這個標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行設(shè)計和申請標(biāo)識，但要檢驗綠色措施是否落實、有效則還需要一個后期評估。因此，保利主動制定綠色建筑的檢驗標(biāo)準(zhǔn)，并融入產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)量體系。這在行業(yè)里無疑又是領(lǐng)先一步的舉措。

三.以人為本，和者筑善

1.保利養(yǎng)老，三位一體

唐翔去日本考察時發(fā)現(xiàn)，日本從七十年代進(jìn)入老年化社會，就把適老化要求強(qiáng)制性地融入日常設(shè)計，“即使五星級酒店，它的客房、衛(wèi)生間都已經(jīng)完全把無障礙設(shè)計融入進(jìn)去，你絲毫感覺不出它是額外增加的。”

在國內(nèi)各大開發(fā)商還沒有這個意識的時候，保利2013年提出進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)以及養(yǎng)老地產(chǎn)“戰(zhàn)略三部曲”：實現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”，以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為核心，以居家養(yǎng)老為支點(diǎn)，把概念融入社區(qū)養(yǎng)老中。至今，保利在全國已經(jīng)建立起6個專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，通過這些專業(yè)養(yǎng)老中心，保利地產(chǎn)培養(yǎng)自己專業(yè)的管理團(tuán)隊，為居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老提供服務(wù)。保利地產(chǎn)計劃今年推出一個全生命周期樣板房，把適老化的標(biāo)準(zhǔn)在里面呈現(xiàn)，讓它慢慢變成公司級的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。今年保利地產(chǎn)還要將社區(qū)養(yǎng)老概念落地，在每個社區(qū)配備養(yǎng)老設(shè)施(稱之為“健康小屋”)把社區(qū)養(yǎng)老功能融入到社區(qū)商業(yè)之中，將會所、售樓部、超市和養(yǎng)老設(shè)施合為一體做成“四合一”的社區(qū)中心，從而讓健康小區(qū)的社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施落實到每個保利地產(chǎn)的項目中去。

2.適老適幼化設(shè)計成為標(biāo)準(zhǔn)

2015年保利提出“全生命周期”的概念，唐翔認(rèn)為是有原因的。在房價高企的今天，人們換房的頻率決定了房子必須適應(yīng)更多的功能需求。保利提出全生命周期的綠色建筑，加入適老化和適幼化要求，意味著將適老化和適幼化標(biāo)準(zhǔn)嵌入精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)上。“經(jīng)過這幾年養(yǎng)老產(chǎn)品、養(yǎng)老公寓的設(shè)計開發(fā)，保利地產(chǎn)已經(jīng)積累了一定經(jīng)驗。在普通社區(qū)里，從入口開始到小區(qū)園林的道路、園建，到回家經(jīng)過的首層大堂、電梯廳、走廊，這些公共部分的區(qū)域，一定要把適合老年人使用的要求加進(jìn)去，例如入口不能出現(xiàn)臺階，走道有扶手、滿足輪椅通行，并且要有后視鏡方便輪椅使用者。回到家之后，從衛(wèi)生間到老年人住的臥室，都從材料、布匹上把適老化作為基本配置來做。”唐翔介紹到。

四.把脈產(chǎn)業(yè) 全面布局

1.洞悉市場需求

當(dāng)購房需求慢慢從剛需型過渡到改善型，購房者越來越重視生活質(zhì)量，對綠色建筑肯定越來越重視。如果說材料標(biāo)準(zhǔn)、施工管控是對綠色建筑材料性能指標(biāo)的體現(xiàn)，那適老化和適幼化設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略則是保利最終回歸人本，踐行“全生命周期綠色建筑戰(zhàn)略”的可持續(xù)發(fā)展之路。“滿足老齡化、無障礙設(shè)計的要求本身就是綠色建筑其中一個重要指標(biāo)。綠色建筑講求可持續(xù)發(fā)展，但可持續(xù)發(fā)展是通過適老化、無障礙等指標(biāo)來體現(xiàn)的。綠色建筑的理解不能只局限在省了多少水、多少材料、材料甲醛含量和氣味等等，更重要的是體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。”唐翔說到。隨著人口老齡化速度加快，中國將面臨“未富先老”和“未備先老”雙重挑戰(zhàn)。保利提前布局養(yǎng)老地產(chǎn)，推出全生命周期綠色建筑理念，賦予建筑更多的社會責(zé)任和價值。

2.進(jìn)一步完善供應(yīng)鏈

國家剛開始推行綠色建筑的時候，很多專家、設(shè)計院都做了綠色建筑成本調(diào)研，市面上有很多書和材料分析稱，一星級綠色建筑一平方米增加15至20元成本，二星級增加40至80元，三星級增加200元。當(dāng)集團(tuán)要求推行綠色建筑的規(guī)定時，很多子公司第一反應(yīng)是考慮每平方米能掙多少錢、這個成本能不能賣回來?但是，當(dāng)保利真正推行實施起來后，子公司紛紛反映，達(dá)到綠色一星級標(biāo)準(zhǔn)的成本基本不發(fā)生任何變化，因為根據(jù)國家的規(guī)劃設(shè)計要求，很多指標(biāo)原本就應(yīng)該滿足，比如日照、人均居住面積、外墻節(jié)能。隨著下游產(chǎn)業(yè)慢慢成熟、節(jié)能產(chǎn)品增多、節(jié)能措施理解加深之后，很多產(chǎn)品的成本會降下來，供應(yīng)鏈也會更加完善和成熟。

3.既是責(zé)任，也是使命

保利地產(chǎn)現(xiàn)在更多是從社會責(zé)任感出發(fā)，作為央企，保利要做對社會負(fù)責(zé)的事情。其次也考慮到要順應(yīng)社會趨勢。從2013年開始，保利地產(chǎn)逐步建立專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，全國共有6個，目前已經(jīng)投入使用的是北京和熹會，此外，上海西塘的和熹會今年剛開業(yè)，廣州和熹會已完成設(shè)計將于今年動工，成都和熹會準(zhǔn)備開工，這是保利地產(chǎn)跟其他開發(fā)商不一樣的。保利先建立專業(yè)的養(yǎng)老中心，配備專業(yè)管理團(tuán)隊，并有專業(yè)護(hù)理單元，它不是針對健康老人，而是對已經(jīng)失去自理能力的失能失智老人提供專業(yè)護(hù)理，同時還設(shè)置一部分健康養(yǎng)老公寓，為有活動能力的老人提供租住服務(wù)，產(chǎn)品只租不售，持有經(jīng)營。通過這些專業(yè)養(yǎng)老中心，保利地產(chǎn)培養(yǎng)起自己的專業(yè)管理團(tuán)隊，目的也是為居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老提供服務(wù)。