一、概述
物業(yè)管理公司所管理的樓宇中有不少已經(jīng)運(yùn)行許多年了，其設(shè)計(jì)和設(shè)備選型的時(shí)間就更早了。當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)理念和能源形勢決定了開發(fā)商和設(shè)計(jì)院對(duì)節(jié)能問題都不夠重視，加上開發(fā)商都抱有盡量節(jié)約開發(fā)投資的指導(dǎo)思想，所以多數(shù)使用年限長一點(diǎn)的既有建筑基本上都沒有按照節(jié)能模式來建設(shè)。這對(duì)物業(yè)管理公司的經(jīng)營是非常不利的，因?yàn)槟茉促M(fèi)用在物業(yè)管理費(fèi)用中往往占相當(dāng)高的比例。
我國現(xiàn)在提出節(jié)能的目的是號(hào)召人們?cè)谙碛懈痈邔哟挝镔|(zhì)文明的前提下，提高能源使用效率，減少對(duì)社會(huì)資源的需求，同時(shí)減少對(duì)環(huán)境的污染，提高我們國家可持續(xù)發(fā)展能力。從上面的陳述中大家可以非常明確地得到一個(gè)信息：節(jié)能降耗是一項(xiàng)有著鮮明約束條件的工作。因此節(jié)能改造方案出臺(tái)之前，除了對(duì)選用的技術(shù)或者產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)研以外，還要對(duì)被改造對(duì)象周邊的一系列約束條件進(jìn)行全面的調(diào)查研究。 通過節(jié)能改造來降低物業(yè)管理成本已經(jīng)成為物業(yè)企業(yè)共同關(guān)注的問題。本文將結(jié)合物業(yè)管理工作的具體實(shí)踐，探討節(jié)能改造的決策過程。
二、節(jié)能改造對(duì)象的選擇之所以會(huì)出現(xiàn)需要進(jìn)行節(jié)能改造的設(shè)備或者系統(tǒng)的原因有二：
1、是由于設(shè)計(jì)，選型時(shí)遺留下來的問題，例如：裕量過大，布局不合理等等
2、為了滿足經(jīng)營的需求，建筑物使用的方式與設(shè)計(jì)初衷不同，并由此造成了能源浪費(fèi)。
建議：
首先解決那些約束條件相應(yīng)比較少的問題。例如：用T5熒光燈替代T8熒光燈，景觀照明采用光敏控制開關(guān)，樓道、樓梯內(nèi)采用紅外開關(guān)，治理跑冒滴漏等等。解決這類的問題投資小，見效快，而且改造施工期間對(duì)正常使用和經(jīng)營的影響比較小。
然后再來解決設(shè)計(jì)施工不合理造成的能源浪費(fèi)和提高能源效率的問題。例如：冷水機(jī)組的變頻改造，電梯的節(jié)能改造等等。這類節(jié)能改造決策過程中設(shè)計(jì)的相關(guān)方比較多，換句話說就是約束條件比較多，工作難度相應(yīng)大一些。但是改造后產(chǎn)生的效益往往高于前者。
三、對(duì)被改造設(shè)備或系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)研
確定改造對(duì)象以后，就要組織對(duì)諸多約束條件的調(diào)查研究。約束條件分為，法律法規(guī)性約束條件，技術(shù)性約束條件，物業(yè)管理性約束條件等等。
例如：
對(duì)建筑物內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)不同地段的照度進(jìn)行合理化調(diào)節(jié)之前需要考慮：
1、消防的約束————————————保證滿足消防條例中各項(xiàng)要求，
2、保安監(jiān)控的約束——————————保證達(dá)到監(jiān)控錄像的技術(shù)要求
3、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的約束——————————保證達(dá)到設(shè)計(jì)圖紙上規(guī)定的指標(biāo)，
4、物業(yè)協(xié)議方面的約束————————保證協(xié)議中承諾的服務(wù)質(zhì)量
5、本公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和理念的約束————滿足企標(biāo)的要求
6、員工工作方面的約束————————盡可能不增加員工的勞動(dòng)量
7、系統(tǒng)的約束條件——————————保證供電系統(tǒng)的正常運(yùn)行，不影響電能質(zhì)量
8、安全生產(chǎn)的約束條件————————保證不影響員工的人身安全
四、對(duì)實(shí)用技術(shù)或產(chǎn)品的調(diào)研和選型
完成上述調(diào)研以后，即可進(jìn)入技術(shù)選型階段。這個(gè)階段的主要目的是確定什么樣的技術(shù)或者是哪一種產(chǎn)品能夠滿足上述約束條件。能夠達(dá)到要求的才可以用來進(jìn)行節(jié)能改造。
本階段調(diào)研中要對(duì)技術(shù)和產(chǎn)品的功能，適用范圍等有比較詳細(xì)的了解，尤其要注意對(duì)副作用的考察。途徑有：
1、對(duì)廠家的說明書，操作手冊(cè)閱讀以及在專業(yè)技術(shù)刊物，相關(guān)行業(yè)的資料，互聯(lián)網(wǎng)上查閱。
2、通過已經(jīng)使用企業(yè)的現(xiàn)場考察并且與主控技術(shù)人員進(jìn)行交流，到節(jié)能專業(yè)機(jī)構(gòu)的咨詢，找資深專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行咨詢。
3、依據(jù)本企業(yè)技術(shù)人員和專業(yè)員工的經(jīng)驗(yàn)。
完成上述調(diào)研以后，選型決策就容易多了。
建議不要盲目采用“高新技術(shù)”。剛開發(fā)出來的新產(chǎn)品由于未來得及經(jīng)受實(shí)踐的全面考驗(yàn)，一旦出現(xiàn)故障往往與開發(fā)過程有關(guān)，物業(yè)公司的技工很難入手。因此選型時(shí)要認(rèn)真調(diào)研技術(shù)（或產(chǎn)品）的成熟程度。
不要輕信專利產(chǎn)品。專利只是一種設(shè)想，距離商品化還有很長一段距離。國家成立了12個(gè)中試基地就是為了幫助大量的新技術(shù)新產(chǎn)品（包含專利產(chǎn)品）向商品轉(zhuǎn)化。
新產(chǎn)品上市一般經(jīng)過研發(fā)，中試和商品化三個(gè)階段。
五、認(rèn)真組織試運(yùn)行
應(yīng)該盡可能通過試用，租借的方式對(duì)節(jié)能產(chǎn)品進(jìn)行試用。通過試運(yùn)行，可以使我們的技術(shù)人員和員工增長感性知識(shí)，了解到很多文字資料上看不見的技術(shù)特性。還可以通過試運(yùn)行了解到大量的數(shù)據(jù)和資料，還要了解到價(jià)格和施工費(fèi)用等等，為最后的決策提供可靠的依據(jù)。
在試運(yùn)行期間，尤其要關(guān)注這項(xiàng)技術(shù)或產(chǎn)品對(duì)現(xiàn)有設(shè)備和系統(tǒng)是否有不良影響。否則改造完成后會(huì)帶來很大的后患。
例如：某商廈采用了一種照明節(jié)電裝置，初試感到節(jié)電效果很好。投入運(yùn)行幾個(gè)月后，發(fā)現(xiàn)日光燈管的壽命大幅度降低。結(jié)果一方面節(jié)約了電能，另一方面購買日光燈管的費(fèi)用大幅度上升，員工的工作量急劇上升，根本達(dá)不到預(yù)期的目的。商廈最后棄用了這個(gè)產(chǎn)品。
例如：某物業(yè)管理公司對(duì)電動(dòng)機(jī)進(jìn)行了變頻改造，節(jié)電效益比較明顯。由于初始調(diào)研不全面，使用了一段時(shí)間后變電室內(nèi)的補(bǔ)償電容器都?jí)牧?。?jīng)測試發(fā)現(xiàn)是變頻器在運(yùn)行中向低壓電網(wǎng)反饋了大量的高次諧波，由此導(dǎo)致電容器的壽命大幅度縮短。于是企業(yè)只好再次投資對(duì)高次諧波進(jìn)行治理。
六、節(jié)能效益測算
節(jié)能效益的測算必須是有據(jù)可依的 ，以真實(shí)地反映出節(jié)能改造的資金投入和產(chǎn)出效益之間的關(guān)系，這直接會(huì)最終的決策。節(jié)能效益的測算依據(jù)來源于試驗(yàn)運(yùn)行中采集到的運(yùn)行數(shù)據(jù)和物業(yè)公司掌握的運(yùn)行規(guī)律。測算的結(jié)果應(yīng)能夠明確地反映出：
1、改造后經(jīng)多長時(shí)間的運(yùn)行，工程產(chǎn)生的節(jié)約效益能夠超過改造的整體投入。
2、這項(xiàng)技術(shù)或者產(chǎn)品全壽命期間產(chǎn)生的總經(jīng)濟(jì)效益。
七、編寫可行性報(bào)告
當(dāng)完成上述測算，未發(fā)現(xiàn)重要的否決性因素后，即可開始編寫可行性報(bào)告。
關(guān)于如何編寫可行性報(bào)告，本文不再贅述。
僅提醒一點(diǎn)，報(bào)告中除了節(jié)能效益以外，還應(yīng)對(duì)改造施工對(duì)物業(yè)管理正常運(yùn)行的影響，對(duì)人力資源的需求，企業(yè)員工能否掌握這項(xiàng)新技術(shù)或者新產(chǎn)品等等非技術(shù)因素進(jìn)行全面論述。
八、綜合評(píng)價(jià)，正確決策
做完了前面的那些“功課”以后，作出最終的決策就容易得多了。此時(shí)決策層考慮的問題已經(jīng)不在技術(shù)方面了，而要注重考慮以下幾個(gè)方面：
1、本企業(yè)員工在此次改造中是否存在勞動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
2、此次節(jié)能改造施工會(huì)不會(huì)得到業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可。
3、企業(yè)的資金是否能夠支持此次改造。
4、改造以后會(huì)不會(huì)影響本企業(yè)的收入。
5、投資回收期是否能夠控制在2年內(nèi)。
如果討仍然沒有發(fā)現(xiàn)問題，決策層就可以“拍板”了。
九、確定方案
方案是計(jì)劃中最為復(fù)雜的一種，一般應(yīng)包括指導(dǎo)思想，主要目標(biāo)，工作重點(diǎn)，實(shí)施步驟，具體要求，各類保障等內(nèi)容。方案的制定應(yīng)由物業(yè)管理公司的工程負(fù)責(zé)人牽頭，由各專業(yè)負(fù)責(zé)人和專業(yè)工程師負(fù)責(zé)編制。方案要經(jīng)過各相關(guān)專業(yè)各和各相關(guān)部門的審核，以消除管理中的盲區(qū)。
方案中應(yīng)對(duì)人員職責(zé)，安裝要求，調(diào)試方法，測試手段，試運(yùn)行周期，數(shù)據(jù)采集，數(shù)據(jù)分析，各類保障，專業(yè)配合等等內(nèi)容有較為明確的陳述，使員工在按照方案執(zhí)行的時(shí)候基本上處在有章可循的狀態(tài)下，使整個(gè)改造過程在物業(yè)公司可控的狀態(tài)下安全進(jìn)行。
方案的編制應(yīng)由物業(yè)公司的工程負(fù)責(zé)人牽頭，由專業(yè)工程師執(zhí)筆并會(huì)同客務(wù)，財(cái)會(huì)，保安的專業(yè)的人員共同編制。
十、結(jié)束語
盡管建筑物的用途，設(shè)備配置各不相同，運(yùn)營方式也存在著很大的差異，但是在節(jié)能改造決策程序這個(gè)問題上，仍有著很大的共性。正確的決策可以大幅度減少物業(yè)管理公司節(jié)能改造工作中的風(fēng)險(xiǎn)，使有限的資金產(chǎn)生更高的節(jié)能效益。
從事物業(yè)管理十多年的時(shí)間里，筆者見到不少物業(yè)管理公司在進(jìn)行節(jié)能改造的時(shí)候出現(xiàn)失誤，仔細(xì)回想起來，這些問題的根由幾乎都是在決策時(shí)埋下的。在和同行們交流的時(shí)候發(fā)現(xiàn)不少人對(duì)這個(gè)問題都有興趣，于是將本人這些年的一些經(jīng)驗(yàn)寫出來，供大家參考。希望能夠起到拋磚引玉的作用。
